Høyesterett avsa 26. mars 2021 dom i sak som gjaldt krav fra kjøper av bolig om prisavslag for at det hadde vært skjeggkre i boligen. Kort tid etter å ha overtatt boligen oppdaget kjøperne skjeggkre i boligen, og reklamerte overfor selger. Selger engasjerte et skadedyrfirma for å fjerne skjeggkre. Spørsmålet for Høyesterett var om kjøperne hadde krav på prisavslag for eventuelt verdifall knyttet til risikoen for at skjeggkrebestanden skulle ta seg opp igjen. Videre tok Høyesterett stilling til om kjøperne kunne kreve prisavslag for de midlertidige ulempe de opplevde under arbeidet med å fjerne skjeggkre.
Høyesterett fastslo at kjøperne ikke kunne kreve prisavslag – verken for risikoen for at skjeggkre kunne komme tilbake eller for de midlertidige ulempene kjøperne opplevde under rettingsarbeidet.
30.03.2021
Skrevet av: Advokat Audun L. Bollerud og advokatfullmektig Ishak Skjæraasen Khan
Kort om bakgrunn for saken
Kjøperne kjøpte eiendommen «som den er» og overtok 1. mars 2018. Etter kort tid reklamerte kjøperne på tekniske mangler ved boligen, og de gjorde senere gjeldene at det var oppdaget skjeggkre. Selgerne engasjerte et skadedyrfirma 20. april 2018 for å utrydde skjeggkrebestanden. Skadedyrfirmaet utførte varmebehandling i boligen i mai 2018 og antall observasjoner av skjeggkre sank raskt. I tillegg utførte skadedyrfirmaet giftbehandling med ulike produkter. Boligen ble erklært fri for skjeggkre 27. april 2020. Det hadde da ikke blitt observert skjeggkre i boligen siden desember 2018, med unntak av ett tilfelle.
Kontaktskjema
De rettslige spørsmålene
Høyesterett tok først stilling til om kjøperne kunne kreve prisavslag for risikoen knyttet til at bestanden av skjeggkre kunne komme tilbake. Høyesterett var i tvil om forholdet overhodet utgjorde en mangel. Det var likevel ikke nødvendig å ta stilling til dette spørsmålet i dommen. Høyesterett mente uansett at vilkårene for å kreve prisavslag ikke var oppfylt. Det følger av avhendingsloven § 4-12 andre ledd at et prisavslag skal settes til rettingskostandene, med mindre noe annet blir «godtgjort». I dette tilfellet hadde imidlertid retting allerede blitt utført, slik at dette alternativet ikke var aktuelt. Spørsmålet var derfor om kjøperne kunne godtgjøre at boligen ville få en verdireduksjon.
Kjøperne hadde fremlagt erklæringer fra to takstmenn for å underbygge at boligen hadde fått en verdireduksjon. Begge erklæringene var imidlertid innhentet i 2018. Høyesterett viste til at kunnskap om bekjemping av skjeggkre har økt de siste årene, og at man i dag har nye og effektive utryddelsesmetoder. Høyesterett la til grunn at vurdering av om det er godtgjort en verdireduksjon, må skje basert på kunnskapen man har om bekjempelse av skjeggkre på domstidspunktet. Med disse utgangspunktet uttalte Høyesterett at kjøperne ikke hadde ført nok bevis for å godtgjøre en verdireduksjon.
Det neste spørsmålet var om kjøperne kunne få prisavslag for at retting ikke hadde skjedd innen rimelig tid og uten urimelig ulempe. Høyesterett viste til at utbedringsarbeidet ble igangsatt raskt og utført i henhold til faglig god og oppdatert standard. Høyesterett kunne heller ikke se at rettingen innebar en urimelig ulempe. Kjøperne kunne bo i boligen under rettingsarbeidet og rettingen var for det meste begrenset til enkelte rom. Kjøperne anførte at de hadde fått redusert livskvalitet under rettingsarbeidet, men Høyesterett mente at vurderingen av lovens krav måtte skje etter mer objektive kriterier. Rettingsarbeidet med å fjerne skjeggkre hadde dersom skjedd i henhold til kravene i avhendingsloven.
Kontaktskjema
Dommens betydning
Dommen vil gjøre det vanskelig for kjøpere å nå frem med prisavslagskrav knyttet til skjeggkre dersom retting iverksettes raskt og i tråd med god og oppdatert faglig standard.
Høyesteretts dom viser også at kjøper må tåle at utbedringsarbeider pågår over en viss periode, så lenge dette er i henhold til oppdaterte og erkjente utrydningsmetoder. I saken hadde kjøperne reklamert på skjeggkre 2. april 2018, og skadedyrfirmaet iverksatte rettingsarbeidet i mai 2018. Siste skjeggkre ble observert desember 2018, og boligen ble først erklært fri for skjeggkre i april 2020. Dette mente Høyesterett var innen rimelig tid.
I dommen er det også uttalelser som viser at en selger eller skadedyrfirma ikke trenger å gi noen garanti for at nye skjeggkre ikke skal dukke opp, så lenge rettingsarbeidet er vellykket og boligen er erklært fri for skjeggkre.
