Det blir stadig vanligere å anlegge tiltak over bakken. Dette kan for eksempel være taubaner, ledningsnett, bruer eller vindmøller. Det finnes likevel ingen lov som direkte regulerer eiendomsrettens grenser oppover i luftrommet. Høyesterett har imidlertid nylig avsagt en dom med prinsipielle avklaringer rundt eiendomsrettens utstrekning i luftrommet. Avgjørelsen har betydning for både grunneiere som har behov for å verne sin eiendom og for utbyggere som vil utnytte utbyggingspotensialet i luften.
10.06.2022
Skrevet av: Senioradvokat Emilie A. S. Langeland
Generelt om eiendomsretten
Eiendomsretten kan strekke seg ned i grunnen, horisontalt på bakkeplan og vertikalt oppover i luftrommet. Eiendomsretten omfatter både faktisk og rettslig rådighet. Rådigheten omfatter både det å disponere over eiendommen og retten til å nekte andre til å disponere over den.
Luft er ikke underlagt eiendomsrett. Eiendomsrett til grunnen vil imidlertid innebære at grunneieren som et utgangspunkt har rett til å utnytte luften – og vinden – over egen eiendom. Likevel kan rådigheten være begrenset både som følge av bestemmelser i lov, forskrift, avtale eller ulovfestede rådighetsbegrensninger.
Nærmere om eiendomsrettens grense oppover
I HR-2022-993-A la Høyesterett til grunn at fastsettelsen av eiendommens utstrekning oppover må foretas på bakgrunn av allmenne formål med eiendomsretten. Det ble vist til at det ikke gjelder noen spesifikk metersgrense for eiendomsrettens utstrekning i luftrommet.
Høyesterett kom til at avgrensningen av eiendomsretten beror på en konkret vurdering av hvor høyt grunneieren har interesse i å utnytte sin eiendom. Momenter av betydning for vurderingen er:
- fremtidig utvikling og muligheter, uten at gjeldende regulering er avgjørende, og
- grunneierens berettigede og saklige interesse i å nekte aktivitet eller tiltak over egen grunn.
Høyesterett kom til at det som et utgangspunkt ikke kan plasseres permanente innretninger innenfor det området grunneieren har en berettiget og saklig interesse i å nekte aktivitet eller tiltak, med mindre det foreligger vedtak om ekspropriasjon eller avtale med grunneieren.
Grunneieren kan derfor normalt motsette seg føring av ledninger, taubaner, bruer og vindmøller opp til vanlig høyde for slike innretninger. Likevel er det ikke gitt at en taubane som anlegges fra fjelltopp til fjelltopp, over en dyp dal, vil krenke eiendomsretten. På samme måte vil som den klare hovedregel også overflygning kunne skje uten samtykke fra eierne av eiendommen under.
Lurer du på om tiltaket vil krenke eiendomsretten og hvilke konsekvenser det vil få?
Advokatfirmaet Økland & Co DA bistår både utbyggere, entreprenører og grunneiere i alle faser av et byggeprosjekt. Ta kontakt med en av våre advokater i dag dersom du ønsker mer informasjon om hva vi kan bistå med.
