Foreldelse av opsjonsavtaler

Opsjonsavtaler og deres betydning for eiendomsutviklere

Eiendomsutviklere inngår ofte opsjonsavtaler som gir eiendomsutvikleren en rett til å kjøpe en eiendom på et fremtidig tidspunkt. Opsjonsavtalen er en fleksibel løsning som begrenser risikoen for eiendomsutvikleren. Ofte er det en forutsetning at retten skal kunne gjøres gjeldende i et langt tidsrom. Det eiendomsutvikleren erfaringsmessig ofte glemmer er imidlertid at opsjonen er gjenstand for foreldelse. Dette innebærer at rettigheten kan gå tapt. Det er derfor viktig å være bevisst på foreldelseslovens regler og hvordan opsjonsavtalen kan utformes for å unngå at foreldelse inntrer før eiendomsutvikleren faktisk skal kjøpe eiendommen.

Foreldelsesloven og dens innvirkning på opsjonsavtaler

Foreldelsesloven gjelder etter foreldelsesloven § 1 «fordring på penger eller andre ytelser». Forarbeidene og rettspraksis legger til grunn at opsjoner er å anse som «andre ytelser» etter bestemmelsen og er derfor gjenstand for foreldelse.

Foreldelsesfristen er 3 år og regnes fra den dag da eiendomsutvikleren tidligst har rett til å kreve oppfyllelse, jf. foreldelsesloven § 3 jf. § 2. Ved vurderingen av når foreldelsesfristen begynner å løpe, må utgangspunktet tas i den inngåtte opsjonsavtalen.

Hvordan unngå foreldelse og sikre rettigheter i opsjonsavtaler

I de tilfeller hvor eiendomsutvikleren har en ubetinget rett til å tiltre opsjonen er utgangspunktet at foreldelsesfristen løper fra inngåelsen av opsjonen. Så fremt ikke eiendomsutvikleren kan kreve opsjonen innløst, vil ikke foreldelsesfristen begynne å løpe og opsjonen vil heller ikke kunne foreldes.

Dersom det foreligger avtalte betingelser for at retten skal kunne gjøres gjeldende, vil inntreden av betingelsen være avgjørende for foreldelsesfristens friststart. Foreldelsesfristen begynner i disse tilfellene først å løpe når betingelsen inntrer.

Eiendomsutvikleren bør også være bevisst på at opsjonsavtaler normalt har en utløpsdato. For de tilfeller hvor det ikke er avtalt noen utløpsdato, gjelder lov om løsningsretter. Loven fastsetter en lengste tid på 25 år, jf. § 6.

For å unngå at foreldelse inntrer før eiendomsutvikleren skal kjøpe eiendommen er det derfor, om mulig, lurt å gjøre opsjonsavtalen betinget av for eksempel reguleringsstatus og fradeling eller andre forhold som er avgjørende for eiendomsutvikleren. For å sikre at eiendomsutvikleren ikke kommer i en situasjon hvor opsjonen løper ut før den kan erklæres, bør det tas inn en bestemmelse om at opsjonshaver har rett til å erklære opsjonen på utløpsdato eller like i forveien uavhengig av om betingelsen har inntrådt eller ikke.

Advokatene i vårt eiendomsteam har god og lang erfaring med både utforming av opsjonsavtaler og hvordan best mulig unngå at rettigheter etter en opsjonsavtale går tapt.  Dersom du trenger råd i denne forbindelse, må du ikke nøle med å ta kontakt.