Har du hatt omfattende dialog med utbygger eller håndverker om mangler eller manglende utført arbeid, men utbedring uteblir?
Har du tenkt at så lenge du er innenfor garantiperioden/reklamasjonsperioden på 5 år foreldes ikke kravet?
Krav kan foreldes før garantiperioden eller reklamasjonsperioden på 5 år er over. Oversittes foreldelsesfristen uten at det er tatt rettslige skritt eller avtalt utsatt foreldelse, er kravet tapt. Dette er en «felle» den gjengse forbruker ikke er klar over. I denne artikkelen skal vi gjennomgå når foreldelse inntrer og hvordan du kan forhindre at ditt rettmessige krav foreldes, og dermed er tapt.
03.02.2022
Skrevet av: Senioradvokat Marthe Sacco Karlsen og advokatfullmektig Inger Marie Maarud Lange
Foreldelse av mangelskrav i boligsaker
Dersom du avdekker mangler ved din bolig, enten du har kjøpt ny eller brukt bolig, må du reklamere over mangelen innen rimelig tid. Rimelig tid er normalt maksimalt to til tre måneder fra du oppdaget eller burde oppdaget mangelen.
Dersom det gjenstår arbeid ved boligen eller eiendommen når du overtar, må gjenstående arbeid nedtegnes i overtakelsesprotokollen.
Etter at dette er gjort, kommer det gjerne en periode hvor selger/utbygger enten avslår kravet, forsøker seg på utbedring eller tilbyr kompensasjon. Ofte må manglene undersøkes av takstmenn, utbedringsmetode og kostnader må kartlegges og diskuteres. Utbyggere bruker gjerne også lang tid på denne prosessen. De prøver med forskjellige utbedringsmetoder, kanskje uten hell. Tiden går, og foreldelsesfristen vil etter hvert nærme seg.
Mange boligkjøpere, sameier og borettslag er av den oppfattelse at det å reklamere på en mangel også avbryter foreldelse. Dette er ikke tilfelle. Det er svært viktig å være klar over at reklamasjon og foreldelse ikke er det samme. Et krav kan gå tapt grunnet foreldelse tross at reklamasjon er fremsatt rettidig.
Det er heller ikke tilstrekkelig å kun reklamere til styret i borettslaget eller sameiet. En mangel må reklameres på ovenfor selger, utbygger. Bringer ikke styret saken videre til selger eller utbygger, kan kravet gå tapt.
Misforståelsene knyttet til at reklamasjon avbryter foreldelse kan få fatale konsekvenser for deg som boligeier. Du kan i praksis ha reklamert i tide, men likevel miste hele kravet som følge av foreldelse. Dette gjelder også selv om du har reklamert innen det som anses å være rimelig tid, og også innen det som anses å være den absolutte reklamasjonsfrist på 5 år.
Når foreldes et krav?
Den alminnelige foreldelsesfrist er på tre år, jf. foreldelsesloven § 2, og løper fra den dagen da misligholdet inntrer. Hovedregelen ved mangelskrav i boligsaker er at mangelen anses å ha vært til stedet på overtakelsestidspunktet. Det betyr at foreldelsesfristen på tre år begynner å løpe fra overtakelse. Altså, for det tilfelle boligen ble overtatt 01.01.22, vil krav i forbindelse med avdekkede mangler eller gjenstående arbeider anses å være foreldet 01.01.25. Dette er den klare hovedregel og gjeldene praksis, med mindre det eksplisitt er avtalt noe annet med selger. Krav som er foreldet anses for å være tapt, uavhengig av om selger har lovet å utbedre, betale etc. Utbyggere vil derfor ha en interesse i å trenere saken slik at foreldelsesfristen oversittes, og de er fri for ansvar.
Avdekkes det skjulte mangler eller mangler som kjøper ikke hadde forutsetning for å danne seg kunnskap om før etter utløp av den alminnelige foreldelsesfristen, kommer reglene om tilleggsfrist til anvendelse, jf. foreldelsesfrist § 10. Tilleggsfristen er på ett år fra kjøper fikk eller burde skaffet seg kunnskap om mangelen. Avdekkes mangelen 4 år etter overtakelse har den alminnelige foreldelsesfristen allerede utløpt, men grunnet tilleggsfristen vil det bli gitt en tilleggsfrist på ett år.
Tilleggsfristen kan også komme til anvendelse i de tilfeller hvor den alminnelige foreldelsesfristen ikke har utløpt, men det er under et år til fristen utløper. Det betyr at om du avdekket en mangel 2 ½ år etter overtakelse vil kravet være foreldet 3 ½ år etter overtakelse.
Dersom utbygger har forsøkt å utbedre gjentatte ganger, løper tilleggsfristen på ett år normalt fra siste utbedringsforsøk.
Hvordan avbryte foreldelsesfristen?
Foreldelse kan avbrytes på ulike måter. Dette er svært viktig og må gjøres riktig for at ditt krav ikke skal gå tapt.
Foreldelse kan avbrytes ved erkjennelse fra skyldner, altså selger eller utbygger. Det stilles strenge krav til erkjennelsen, og den må være tydelig både på hva det erkjennes ansvar for, hvor mye etc.
Foreldelse kan videre avbrytes ved at kjøper og selger avtaler en ny dato for foreldelse, altså at foreldelse utsettes. Det er svært viktig at avtalen er skriftlig, og at det fremgår tydelig at foreldelse utsettes til den og den datoen. Det bør fremgå hvilke forhold det utsettes foreldelse for. Det er videre viktig å påse at i de tilfeller hvor selger er representert ved et forsikringsselskap, for eksempel en boligselgerforsikring, må avtalen gi uttrykk for å gjelde både ovenfor selger og Selskapet.
En annen måte å avbryte foreldelse på er at det iverksettes rettslige skritt, for eksempel at det tas ut forliksklage eller stevning. Forliksklage benyttes i de tilfeller hvor kravet er under kr 200 000, eller i de tilfeller hvor motparten ikke er representert ved advokat. Rettslige skritt er den sikreste og tryggeste måten å avbryte foreldelse på.
Rettshjelpsdekning
Dersom foreldelsesfristen nærmer seg, og saken ikke er løst med selger/utbygger, bør det iverksettes tiltak for å utsette eller avbryte foreldelse. I den anledning ønsker mange å benytte advokat, men kvier seg for kostnadene. De aller fleste har rettshjelpsdekning i sin bolig og innboforsikring, som dekker advokatkostnader innenfor visse rammer. Denne kan aktiveres av forsikringstaker selv eller forsikringstakers advokat. Det er derfor mulig å søke bistand hos advokat uten å måtte dekke alle kostnadene for dette selv.
