Forbudet mot deling og bygging i strandsonen
Det er et generelt bygge- og deleforbud i strandsonen. Regelen finnes i plan- og bygningsloven § 1-8. Selve forbudet fremgår av bestemmelsens andre ledd:
Andre tiltak etter § 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova.
Tiltak i strandsonen
I plan- og bygningsloven § 1-6 er det nærmere konkretisert hva som menes med «tiltak», og det innebærer «oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom».
Videre også «annen virksomhet og endring av arealbruk som vil være i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner».
I 100-metersbeltet er det med andre ord som hovedregel kun lov til å gjøre fasadeendringer på eksisterende byggverk, samt fradeling av festetomt som skal innløses.
Unntak fra forbudet mot bygging i strandsonen
Kommune- eller reguleringsplan åpner for bygging
Utgangspunktet er altså at det ikke er anledning til å utføre noen tiltak i 100-metersbeltet. Det kan imidlertid være fastsatt noe mildere regler i kommune- eller reguleringsplanen. I plan- og bygningsloven § 1-8 tredje ledd heter det:
Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. §§ 11-9 nr. 5 og 12-7 nr. 2
Det kan altså, i den aktuelle kommunen, være bestemt andre byggegrenser. Fremgår det andre byggegrenser av kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, går disse foran. Dette betyr at utbygging kan skje i medhold av kommuneplanens arealdel/reguleringsplan også der de åpner for utbygging i 100-metersonen. Forutsetningen er at det må være besluttet en byggegrense i planen som åpner opp for bygging innenfor 100 meter fra sjø og vassdrag. Det er altså utilstrekkelig at planen er taus om bygging i strandsonen, da faller man tilbake på utgangspunktet om 100-metersbeltet.
Dispensasjonsvedtak fra forbudet
Dispensasjon innebærer at man får unntak fra forbudet. Ønsker man likevel å oppføre et bygg, fradele en eiendom, sette opp trapper ned til sjøen eller bygge brygge i 100-metersbeltet, må man søke dispensasjon. Reglene om dispensasjon finnes i plan- og bygningsloven kapittel 19.
Formkravet til en dispensasjonssøknad er at den må være grunngitt. Det betyr enkelt forklart at man må redegjøre for hvorfor det i dette tilfellet er nødvendig å bygge i strid med de aktuelle reglene og hvorfor det i dette tilfellet bør gis dispensasjon.
Det er to vilkår som må være oppfylt for at kommunen skal kunne gi dispensasjon:
- Kommunen kan ikke gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, hensynene i lovens formålsbestemmelse eller regionale interesser, blir vesentlig tilsidesatt.
- Fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene.
Vurderingene av om en kommune gir dispensasjon eller ikke beror gjerne på svært konkrete vurderinger. Det er derfor vanskelig å gi noe klart svar på om det vil gis dispensasjon på forhånd eller ei.
Avslag og klage på vedtak vedrørende bygging i strandsonen
Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven er at du skal få tillatelse til tiltaket du søker om, så fremt søknaden er i samsvar med lov, forskrift eller plan, eller at vilkårene for å gi dispensasjon er til stede. I noen tilfeller avslår likevel bygningsmyndighetene søknader. Det vanligste er kanskje at de avslår dispensasjonssøknader. Det er ikke uvanlig at man får avslag når man søker dispensasjon for å utføre tiltak i strandsonen.
Ved avslag har du anledning til å klage. Klagefristen er tre uker fra du mottok vedtaket. Klagen sendes til det organet som fattet vedtaket, dvs. kommunen. Kommunen kan enten omgjøre vedtaket i henhold til klagen, eller stå på sitt og sende klagen videre til Statsforvalteren. Får du avslag også hos Statsforvalteren, kan du bringe saken videre inn for domstolene.
Har du spørsmål om bygging i strandsonen?
Advokatfirmaet Økland har betydelig kompetanse på plan- og bygningsrett. Kontakt oss gjerne dersom du har spørsmål om bygging i strandsonen.
