Hva er ekspropriasjon?
Med ekspropriasjon menes at eiendomsretten til fast eiendom, bygning eller annet som har fast tilknytning til slik eiendom blir ervervet ved tvang mot erstatning. Det samme gjelder hvor bruksrett (servitutter) eller annen rett i fast eiendom blir ervervet, endret, overført eller avløst ved tvang mot erstatning. Dette kan kreves både av det offentlige og private. Forutsetningen er imidlertid at det må foreligge et hjemmelsgrunnlag. Ekspropriasjon er svært vanlig når Staten skal bygge større motorveier.
Ekspropriasjon forutsetter hjemmelsgrunnlag
Utgangspunktet etter Grunnloven § 113 er at inngrep overfor enkeltmenneske krever hjemmel i lov. Hjemmel for å ta eller begrense eiendoms- eller bruksrett eller annet med tvang, er gitt ved lov om oreigning av fast eiendom. Viktige hjemler finnes dessuten i plan- og bygningsloven og vegloven.
Utgangspunktet etter Grunnloven § 105 er at grunneier har krav på full erstatning. Vederlagslova gir nærmere bestemmelser om hvordan erstatningen skal utmåles.
Når kan det kreves ekspropriasjon?
Oreigningsloven § 2 lister opp formål det kan eksproprieres for. Vedtak eller samtykke til ekspropriasjon kan ikke gis uten at inngrepet er tvilløst mer til fordel enn skade.
I utgangspunktet er retten til å gjøre inngrep etter lovens § 2 forbeholdt stat og kommune, men det er gitt forskrift etter lovens § 3 om at retten kan gis til andre, for eksempel rett for gårdbruker til å etablere lunneplass og en båtforening å anlegge havn.
Etter plan- og bygningsloven § 16-2 kan kommunestyret og staten foreta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan. Det må også her foretas en vurdering av om inngrepet er tvilløst mer til fordel enn skade, selv om det neppe er rom for en selvstendig ny vurdering all den tid det må forutsettes gjort en vurdering ved vedtakelse av reguleringsplan. Spesielle forhold kan imidlertid tilsi at det blir nødvendig i det enkelte tilfellet, jf. Rt. 1998 s. 416.
Veglova § 53 gir også hjemmel til ekspropriasjon til bygging, utbedring, vedlikehold og drift av privat vei så fremt det er klart at inngrepet vil være mer til fordel enn skade.
I tillegg finnes det flere særhjemler for ekspropriasjon som vi ikke går nærmere inn på her. Fellesnevneren er at det ligger en lovhjemmel til grunn for vedtakene.
Hva kan du kreve erstattet ved ekspropriasjon?
Utgangspunktet er full erstatning
Utgangspunktet etter Grunnloven § 105 er at grunneier har krav på full erstatning. Vederlagslova gir nærmere bestemmelser om hvordan erstatningen skal utmåles.
Av vederlagslova § 3 fremgår det at den det blir ekspropriert fra, skal ha vederlag for avståelse av eiendom, og for eventuell skade eller ulempe på gjenværende eiendom. Med andre ord det økonomiske tapet avståelse medfører.
Verdsettelse
Ved verdsettelsen av arealet må det tas utgangspunkt i hva eiendommen lovlig kan benyttes til. Det vil si at det må tas utgangpunkt i gjeldende reguleringsplan, jf. Rt. 1977 s. 24 og Rt. 2009 s. 740. Det innebærer at om eiendommen er avsatt til bolig, må erstatningen utmåles som at det kunne vært benyttet til bolig. Er derimot arealet avsatt til friområde, utmåles erstatningen basert på verdien som friområde.
Unntak
Fra dette utgangspunktet gjelder to unntak.
Det ene unntaket er arealenes alternative påregnelige bruk. Ved alternativ påregnelig bruk skal det ses bort fra offentlige formål som fremgår av den gjeldende reguleringsplanen, jf. Rt. 1996 s. 521 (Lena-dommen). Det avgjørende er hvilket standpunkt reguleringsmyndighetene ville ha tatt til spørsmålet om arealutnyttelse, jf. Rt. 2007 s. 464. Det vil si hva arealene ville ha blitt brukt til om planen som gir grunnlag for ekspropriasjon ikke var blitt vedtatt. Dersom kommunen har vurdert utnyttelsen i forbindelse med kommuneplan få år i forkant, må det kreves klare holdepunkter for å kunne legge til grunn en annen utnyttelse enn det som fremgår av planen, jf. Rt. 2007 s. 464.
Det andre unntaket er verdsettelsen av arealene etter strøkspris. Dette er særlig aktuelt ved ekspropriasjon av gater, veier og friområder mv. Det skal ses bort fra at akkurat disse arealene gjennom reguleringsplanen er gjort ubebyggelige, og det skal utmåles erstatning etter en utjevnet pris, lik for bebyggelig og ubebyggelig grunn. Det vil si at det gis erstatning ut ifra en tomteverdi i området, jf. Rt. 1998 s. 1205, jf. Rt. 1977 s. 24 og Rt. 1983 s. 700.
Uregulerte eiendommer vurderes etter fremtidig utnyttelse
Hvis eiendommen ikke er regulert, blir det nødvendig å vurdere hvilken fremtidig utnyttelse reguleringsmyndighetene kan godta. Skjønnstemaet er gjerne hva som ville være den naturlige og påregnelige regulering av ekspropriasjonsarealet, Rt 1981 700 Griniveien.
Erstatningen skal settes til salgsverdien, med mindre bruksverdien eller gjenkjøpsverdien er høyere, jf. vederlagslova § 4.
Erstatning ved ekspropriasjon kan fastsettes etter ulike beregningsmetoder
Alternativ 1: vederlag etter salgsverdien
Hovedregelen er som nevnt ovenfor at erstatningen skal settes til salgsverdien. Unntaket fra hovedregelen er dersom bruksverdien, eller gjenkjøpsverdien, gir en høyere erstatning.
Det man skal komme fram til er en realistisk markedsverdi, ikke hva en liebhaber kan være villig til å betale. Loven lister opp hva det skal legges vekt på ved verdsettelsen. Det er en bred totalvurdering som skal gjøres, jf. § 5 annet ledd. Hva slags eiendom, beliggenhet, påregnelig utnyttelse, oppnådde priser i markedet for sammenlignbare eiendommer mv. er sentrale momenter ved vurderingen.
Det er videre slått fast at det ikke skal tas hensyn til verdiendringer pga. ekspropriasjonsstiltaket, for eksempel verdistigninger pga. ekspropriasjon av grunn til vei som etablerer veitilknytning til et område som tidligere ikke hadde veitilkomst, jf. 3. ledd.
Det skal heller ikke tas hensyn til verdiendringer pga. andre investeringer fra eksproprianten de siste 10 årene, jf. 4. ledd.
Alternativ 2: vederlag etter bruksverdi
Bruksverdien er den kapitaliserte avkastningen av eiendommens netto avkastning. For eksempel vil en festetomt gi avkastning i form av festeinntekter og tomtefesteloven § 37 legger for tidsubegrensede kontrakter til grunn at 25 x oppregulert festeavgift skal tilsvare nåverdien av tomten.
For å bestemme avkastningen, kan det bli nødvendig å gå nøyere inn på driftsforholdene for den enkelte eiendom. Under slike omstendigheter skal det sees hen til ressursene på eiendommen i tillegg.
Alternativ 3: Vederlag etter gjenkjøpsverdien
Det kan tenkes tilfeller hvor erstatning etter bruksverdi eller salgsverdi ikke vil gjøre eieren i stand til å kjøpe en eiendom hvor vedkommende kan fortsette med tilsvarende bruk. Det er en forutsetning for erstatning etter gjenkjøpsverdi at ekspropriasjonen gjelder eiendom som benyttes til bolig, fritidshus eller egen virksomhet, samt at dette er nødvendig for at eieren skal holdes helt skadeløs, jf. vederlagslova § 7.
Delavståelser
Ved enkelte delavståelser, som f.eks. stripeekspropriasjoner til veiformål, vil det areal som avstås, ofte mangle selvstendig salgs- eller bruksverdi. For næringseiendommer vil erstatningen i slike tilfeller kunne fastsettes med grunnlag i den reduserte utnyttelse arealreduksjonen medfører. Såfremt eiendommen kan utnyttes som før, kan erstatningen i slike tilfeller bli kr 0, jf. Rt. 1992 s. 1488 (Kjelsåsveien).
I andre tilfeller hvor det avstås eiendomsdeler uten selvstendig verdi, må erstatningen fastsettes på grunnlag av en differansebetraktning, hvor erstatningen settes til forskjellen mellom salgsverdien av eiendommen med og uten ekspropriasjonsarealet, jf. Rt. 1976 s. 1507 (Sandefjord).
Generelt gjelder at enhver ekspropriat har plikt til å tilpasse ekspropriasjonen og innrette seg rimelig og fornuftig, slik at tapet ikke blir større enn nødvendig.
Saksbehandlingsregler ved ekspropriasjon
Oreigningslova §§ 11 flg har saksbehandlingsregler om søknadens innhold, høring, varsling av grunneiere og om søkerens plikt til bære kostnadene med søknaden.
Grunnerverver, dvs. den kommende eksproprianten, vil normalt kalle inn berørte grunneiere til et informasjonsmøte der områdeplan og anslag på arealbehov legges frem og det informeres om rettigheter. Deretter vil det kalles inn til et forhandlingsmøte for å forsøke å komme fram til en enighet om en kjøpsavtale eller avtale om forhåndstiltrede, slik at tiltaket kan iverksettes og vederlaget løses ved nye forhandlinger eller avtaleskjønn. Utgifter til advokat og takst dekkes som regel innen rimelige grenser i denne forberedende fasen.
Skjønnsprosess
Når vedtak om oreigning foreligger, må skjønn tas ut innen ett år, jf. oreigningsloven § 16.
Det kan ta tid å få et rettskraftig skjønn og loven åpner derfor for at oreigningsinngrep, ikke bare forundersøkelser, kan settes i verk i før skjønnet er rettskraftig.
Ved skjønnsloven av 1. juni 1917 er det gitt alminnelige regler om behandlingen av skjønn og ekspropriasjonssaker. Skjønn er en særlig prosessform som betegnes som skjønnsprosess. Skjønnsprosessens regler er utformet med sikte på realitetsavgjørelser av skjønnsmessig art. I forhold til ordinær rettergang er prosessen forenklet.
Etter skjønnsprosessloven § 4 kan skjønn eller takst forlanges når dette er hjemlet ved lov eller overenskomst. Bestemmelsen fastsetter at den som er utsatt for ekspropriasjon av eiendom eller rettighet, kan kreve skjønn for å fastsette ekspropriasjonserstatning. I disse tilfellene vil eksproprianten kunne få en saksøkers plikt til å betale saksomkostninger etter § 54 flg., samt de øvrige plikter som etter loven påhviler saksøkeren. Dette gjelder selv om det er ekspropriaten som krever skjønnet iverksatt.
Har du spørsmål om ekspropriasjon?
Ekspropriasjon er et komplisert og vanskelig rettsområde. Du kan fylle ut kontaktskjema nedenfor med spørsmål om ekspropriasjon, så kontakter en av våre advokater deg.
