Seksjonering

Ved seksjonering deles en eiendom opp i flere seksjoner. Seksjonene kalles for bruksenheter, eller eierseksjoner. Den enkelte seksjonseier har en ideell eierandel i en eiendom, med en tilhørende enerett til bruk av en eller flere bruksenheter. Bruksenhetene kan være boligseksjoner eller næringsseksjoner. Som boligseksjon regnes både helårs- og fritidsbolig. Næringsseksjoner er alle seksjoner som ikke er boligseksjoner (eierseksjonsloven § 4 bokstav g).

Vilkår for seksjonering

Hver bruksenhet må ha en hoveddel. Inndelingen er ment å være varig. Det skal ikke være tvil om hvor grensene går. Hoveddelen skal derfor være «klart avgrenset og sammenhengende del» av en bygning (eierseksjonsloven § 7 første ledd, bokstav c). Med dette menes at det må være enkelt å konstatere hvor grensene går mot andre bruksenheter eller fellesareal. Vegger fra gulv til tak vil oppfylle kravet til klar avgrensning. Samtidig er ikke et slikt fysisk skille noe absolutt krav.

At hoveddelen må være «sammenhengende» innebærer alle deler av hoveddelen må kunne nås uten å passere fellesareal (eller andre boenheter). Uteareal kan aldri være del av hoveddelen.
Hoveddelen må også ha «egen inngang». Det må derfor være mulig å nå bruksenheten uten å passere andre bruksenheter. Inngangen må være fra fellesareal eller naboeiendom.
I tillegg til en hoveddel kan hver seksjon ha en eller flere tilleggsdeler. Dette vil typisk være en bod i kjeller eller på loft, parkeringsplass eller uteareal.

Et eierseksjonssameie kan, med noen få unntak, bare bestå av én eiendom, festegrunn eller anleggseiendom. Dersom bebyggelsen ligger over flere eiendommer, må det etableres ett eierseksjonssameie på hver av dem. Alternativt må eiendommene sammenføyes.

Videre er det et krav etter eierseksjonsloven at seksjoneringen omfatter alle bruksenhetene på eiendommen. Det er med andre ord ikke adgang til å seksjonere deler av en eiendom. De delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenhetene er fellesareal (eierseksjonsloven § 4 bokstav e).

Seksjoneringen medfører i seg selv ingen endring i eierforholdene i eiendommen. Hvis flere eier en eiendom i fellesskap, vil man eie tilsvarende eierandel i hver av seksjonene etter seksjoneringen.
Ved reseksjonering endres en allerede seksjonert eiendom.

Hvem kan seksjonere?

Ifølge eierseksjonsloven § 11 er det hjemmelshaver til eiendommen som kan søke om seksjonering. Strengt tatt innebærer dette bare at hjemmelshaver må samtykke til seksjoneringen. Dette henger naturlig sammen med at hjemmelshavers signatur er nødvendig for tinglysing (tinglysingsloven § 13).

Er det flere hjemmelshavere, må alle signere. Er hjemmelshaver et selskap, må søknaden undertegnes av den som har signaturrett.

For bygning på festet grunn, vil det være tilstrekkelig at festeren undertegner søknaden.

Såfremt lovens vilkår for seksjonering er oppfylt, vil søkeren ha krav på seksjonering.

Søknad om seksjonering sendes til kommunen. Kommunen skal behandle søknaden innen 12 uker etter at den er mottatt. Dersom fristen oversittes, reduseres seksjoneringsgebyret med 25 % for hver påbegynte uke tidsfristen oversittes, se eierseksjonsloven § 14.

Når det foreligger et positivt seksjoneringsvedtak, sendes dette til tinglysing. Det opprettes eget grunnboksblad, slik at hver seksjon blir en egen matrikkelenhet.

Tidspunktet for seksjonering – hvor tidlig kan du sende søknaden?

Tidligere kunne man først seksjonere et planlagt bygg når kommunen hadde gitt igangsettingstillatelse. Ved seksjonering av bestående bygg måtte bruksenhetene være ferdig utbygd. Det sene tidspunktet for seksjonering skapte utfordringer for utbyggere som hadde behov for å finansiere byggeprosjektet på et tidlig tidspunkt.

Etter dagens lov kan bestående og planlagte bygg seksjoneres når det foreligger rammetillatelse, se eierseksjonsloven § 8. Endringen innebærer at man får etablert eiendommen som et panteobjekt på et tidligere tidspunkt. Samtidig økes risikoen for avvik mellom seksjonert og ferdig oppført bygg. Kommunen kan derfor kreve reseksjonering dersom det foreligger avvik mellom seksjonert og ferdig oppført bygg.

Hva må søknaden om seksjonering inneholde?

Søknad om seksjonering innebærer en del «papirarbeid», men krever i utgangspunktet ingen fagkunnskap. Det må fylles ut en søknad på et standardisert skjema, med informasjon om følgende:

• Eiendommens betegnelse (kommunens navn og nummer, gårdsnummer, bruksnummer og eventuelt festenummer)
• Formål med hver enkelt seksjon (bolig/næring)
• Sameiebrøk for hver enkelt seksjon

Søknaden skal minst ha følgende vedlegg:

• Vedtekter.
• Situasjonskart som tydelig angir eiendommens grenser, omriss av bebyggelse og grenser for eventuelle utendørs tilleggsdeler.
• Plantegninger over alle etasjer i bygningen. Tegningen må være detaljerte nok til å vise at vilkårene for seksjonering i eierseksjonsloven § 7 er oppfylt. Herunder må grenser for bruksenhetene tydelig fremgå, med hva som er hoveddel og tilleggsdel(er).
• Egenerklæring om at vilkårene for seksjonering i eierseksjonsloven § 7 er oppfylt
• Oppmålingsforretning for utvendige tilleggsdeler. Tilleggsdel som ikke er del av bygning, må måles opp før seksjonering.

Hvis det er tinglyst urådighet på eiendommen, må eier av urådigheten samtykke til seksjoneringen.

Merk at er gitt forskrift om standardisert søknad om seksjonering. Her fremgår at kommunen skal avvise søknad som ikke er satt frem på fastsatt skjema, og Kartverket skal nekte tinglysing.

Felleskostnader i et eierseksjonssameie

I utgangspunktet er alle kostnader som ikke gjelder den enkelte seksjon felleskostnader.

Vedlikehold av fellesarealer er sameiets ansvar. Kostnadene til slikt vedlikehold, både utvendig og innvendig, er derfor en felleskostnad. Med vedlikehold menes også reparasjon av skader.

Sameiet har ansvar for utvendig vedlikehold av bygningen, herunder tak, fasader og balkonger. Innvendig har sameiet ansvar for vedlikehold av alt som ikke inngår i bruksenhetene, herunder felles garasjeanlegg, korridorer og trappeoppganger. Som fellesareal regnes også felles installasjoner som eksempelvis vann-/avløpsrør, ledninger og kanaler.

Utgifter til forretningsførsel, forsikring av sameiets bygninger og kommunale avgifter er andre eksempler på felleskostnader.

Hovedregelen er at felleskostnader fordeles etter sameierbrøken (eierseksjonsloven § 29 første ledd). Hovedregelen gjelder med mindre vedtektene har fastsatt en annen fordeling.

Dersom det foreligger særlige grunner, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte seksjon eller etter forbruk. Fordeling etter nytte kan typisk være aktuelt for kostnader som bare knytter seg til boligseksjoner eller næringsseksjoner i kombinerte sameier. Fordeling etter forbruk vil typisk være praksis der forbruket kan måles, f. eks. strøm eller vann.

Reseksjonering – hva er forskjellen fra seksjonering?

Reseksjonering er å endre en allerede seksjonert eiendom. Dette gjøres eksempelvis dersom man skal dele en seksjon i flere seksjoner, slå sammen seksjoner eller innlemme deler av fellesareal i en seksjon.

Dersom en reseksjonering medfører at en eller flere seksjoner får større eierbrøk, vil dette utløse dokumentavgift for dem det gjelder.

Deling og sammenslåing av seksjoner reguleres av eierseksjonsloven § 20 (intern reseksjonering). Intern reseksjonering er endringer i seksjoneringen som ikke omfatter alle seksjonene i et eierseksjonssameie. Det vil typisk være deling av en seksjon i to, eller overføring av et areal fra en seksjon til en annen. Ved sammenslåing blir to eller flere seksjoner i sin helhet slått sammen til en.

I utgangspunktet berører ikke slik intern reseksjonering andre seksjonseiere, som derfor kan gjennomføres uten samtykke fra andre enn hjemmelshavere til de involverte seksjoner. Unntak gjelder dersom en reseksjonering innebærer at det opprettes nye fellesarealer. Da kreves styrets samtykke. Videre kreves samtykke fra årsmøtet med to tredjedels flertall hvis oppretting av nye seksjoner medfører økt stemmetall.

Eierseksjonsloven § 21 gjelder all reseksjonering som ikke er oppdeling og sammenslåing av seksjoner eller justering av grensen mellom bruksenheter (ekstern reseksjonering). Bestemmelsen regulerer hvem som kan fremsette reseksjoneringsbegjæring i slike tilfeller.

Søknad om ekstern reseksjonering gjøres normalt av sameiets styre.  I noen tilfeller vil det imidlertid være krav om samtykke fra årsmøtet.

Juridisk bistand til seksjonering

Advokatfirmaet Økland & Co AS har betydelig kompetanse på seksjonering og reseksjonering. Send oss en henvendelse om du har spørsmål om seksjonering eller reseksjonering, så tar en av våre advokater kontakt med deg.

Kontaktskjema