En av mange utfordringer utbyggere støter på, er at offentlige krav til byggverk kan være vagt og skjønnsmessig utformet. Dette gjelder også kravene til utforming av parkeringsplasser.
Vage og skjønnsmessige bestemmelser gir utbygger en viss frihet i valget av tekniske løsninger og utforming, men representerer også en fallgruve ved at det kan være vanskelig å vite om kravene er overholdt eller ikke. Rettspraksis viser at det kan bli en kostbar affære for utbygger, dersom det tas for lett på lengde- og breddekrav ved utforming av parkeringsplasser.
02.02.2022
Skrevet av: Senioradvokat Emilie Alexandra Sæter Langeland og advokatfullmektig Benjamin Vilkensen Sæverås
Byggteknisk forskrift (TEK17)
I de aller fleste tilfeller er oppføring av byggverk i tråd med offentligrettslige krav en forutsetning for utbyggers leveranse. For salg av boligbygg på prosjektstadiet fremgår dette kravet av bustadoppføringslova, som fastslår at det foreligger «mangel» dersom resultatet «ikkje er i samsvar med offentlegrettslege krav». Manglende overholdelse av slike krav vil uansett også kunne gi problemer i forholdet til bygningsmyndighetene.
De mest sentrale offentligrettslig kravene i forbindelse med parkeringsplasser fremgår av byggteknisk forskrift (TEK17), som angir minimumskrav alle byggverk må oppfylle.
I henhold til TEK17 § 8-1 skal «opparbeidet uteareal (..) utformes slik at det er tilstrekkelig egnet til sin funksjon». Forskriftens forgjenger – TEK10 – fastslo i § 8-1 at med «uteareal» menes blant annet «parkeringsareal». Det gjelder også for TEK17, selv om det ikke står eksplisitt.
Etter sin ordlyd angir bestemmelsen kun et funksjonskrav, som forutsetter at parkeringsareal utformes slik at arealet kan oppfylle sin funksjon som parkeringsplass. For utbygger kan det være fristende å tenke at kravet gir stor valgfrihet, slik at det i prinsippet er tilstrekkelig at arealet gir nok plass til å lirke bildøren tilstrekkelig opp til at gjennomsnittspersonen kan åle seg inn uten å ripe opp nabobilen.
En slik linje er det ikke anbefalt å legge seg på. Nyere rettspraksis har lagt relativt tydelige føringer for utformingen av parkeringsareal, som viser at utbygger ikke bør ta for enkelt på dette.
Frostating lagmannsretts dom av 10. mai 2017 (LF-2016-136500)
Saken gjaldt rekkevidden av de generelle kravene til parkeringsplasser med utgangspunkt i funksjonskravene i teknisk forskrift. En rekke seksjonseiere reiste søksmål mot utbyggingsselskapet med krav om utbedring av tildelte p-plasser, som de mente var for små.
Lagmannsretten uttalte at:
«Etter som de tekniske forskrifter for parkeringsanlegg bare inneholder et generelt funksjonskrav, må det ved mangelsvurderingen tas utgangspunkt i anvisningene fra Byggforsk og Statens vegvesen (Håndbok 017) på det tidspunkt leilighetene ble prosjektert og solgt. I tillegg må det vurderes om seksjonskjøperne hadde rimelig grunn til å forvente høyere kvalitet enn det som følger av disse anvisninger.»
Lagmannsretten konkluderte med at anvisningene ikke var fulgt, og gav seksjonseierne medhold i at parkeringsplassene var for små.
Eidsivating lagmannsretts dom av 2. juni 2021 (LE-2020-66633)
Også denne saken gjaldt mangelskrav knyttet til parkeringsplasser. Et boligsameie krevde prisavslag og erstatning av utbygger under henvisning til for små parkeringsplasser. Lagmannsretten gav sameiet medhold.
Retten bygget videre på dommen fra 2016 og uttalte at man «normalt må ta utgangspunkt i det aktuelle Byggforsk detaljblad eller lignende for å oppfylle funksjonskravet (…) for parkering i parkeringskjeller».
Retten viste til at parkeringsplassene dermed måtte være minst 2,5 meter brede for å tilfredsstille kravene i Byggforsk og anvisninger fra Statens Vegvesen.
Lagmannsretten understreket imidlertid at anvisningene ikke gjaldt absolutt, og at det må foretas en konkret vurdering i den enkelte sak.
Oppsummering
Domstolen synes med dette å legge til grunn at Byggforsk-serien eller lignende anvisninger må gjelde som det klare utgangspunktet for hva som kan forventes av en parkeringsplass. Byggforsk anbefaler en generell bredde på 2, 5 meter. I Håndbok fra Statens Vegvesen er det gitt anvisning om at bredden på parkeringsfeltet bør være 2,5 meter, med et minimum på 2,30 meter der det er lite utskiftning av kjøretøy i løpet av dagen. Lengden på feltet er foreslått at bør være 5 meter. Dette er kun overordnede utgangspunkter. Blant annet vil hvorvidt det er søyle eller vegg inntil parkeringsplassen og størrelsen på manøvreringsarealet foran parkeringsplassen kunne ha betydning for hvilke retningslinjer som gjelder.
Byggforsk-serien er ikke noe bindende regelverk, men kun anbefalinger og forslag. Funksjonskravet vil også kunne oppfylles dersom analyse viser at ytelsene oppfyller funksjonskravene i forskriften, jf. TEK 17 § 2-2 (2) bokstav b. Vår vurdering er derfor at nevnte rettspraksis og retningslinjene ikke bør tolkes for absolutt.
Utbyggere bør likevel utvise varsomhet med å avvike fra anvisningene. I fravær av andre konkrete holdepunkter for hva som kan kreves i det enkelte tilfelle, vil nok domstolene fort falle tilbake på anvisningene som det praktiske utgangspunkt. For å være på den sikre siden bør derfor lengde- og breddekravene etterfølges med mindre det kan dokumenteres at funksjonskravet er oppfylt på annen måte.
Advokatfirmaet Økland & Co DA bistår både utbyggere, entreprenører og boligkjøpere i alle faser av et byggeprosjekt. Ta kontakt med en av våre advokater i dag dersom du ønsker mer informasjon om hva vi kan bistå med.
