19.06.2017
Avhendingsloven § 3-9 andre punktum regulerer mangelsvurderingen når en eiendom er solgt «som den er/as is» og det ikke foreligger opplysningssvikt fra selgers side. I disse tilfellene vil det kun foreligge en mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med på bakgrunn av kjøpesummen og forholdene ellers.
Ved vesentlighetsvurderingen tas det gjerne utgangspunkt i utbedringskostnadenes størrelse i forhold til kjøpesummen. Som hovedregel må utbedringskostnadene utgjøre minst 5-6 % av kjøpesummen for at det skal foreligge et vesentlig avvik.
Det er sikker rett at det skal foretas et fradrag for såkalt standardheving i tilfeller hvor en eldre bygningsdel byttes ut med en ny. Begrunnelsen for dette er at den nye bygningsdelen ofte vil være av bedre kvalitet og ha en lengre levetid enn den gamle. Men skal fradraget gjøres før eller etter utbedringskostnadenes andel av kjøpesummen beregnes? Dette var spørsmålet i en dom Høyesterett avsa 31. mai 2017 (HR-2017-1073-A).
Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperne fuktskader som skyldes lekkasje fra et tolv år gammelt bad. Dette var en skjult mangel som selger ikke hadde vært kjent med. Partene var enige om at utbedringen ga grunnlag for et standardhevingsfradrag på 40 % av utbedringskostnadene. Dersom dette fradraget ble gjort før prosentberegningen, ville utbedringskostnadene utgjøre 3,6 % av kjøpesummen. Ble prosentberegningen gjort uten slikt fradrag, ville utbedringskostnadenes andel av kjøpesummen utgjøre 5,5 %.
En enstemmig Høyesterett konkluderte med at det ikke skulle gjøres fradrag for standardheving før prosentberegningen. Høyesterett kunne ikke se at det er grunnlag for å gjøre noe slik fradrag når utbedringskostnadene skal fungere som et uttrykk for alvorligheten og avviket mellom forventet stand og faktisk stand. Vurderingstemaet må her være hvor mye det vil koste å sette eiendommen tilbake i den stand kjøperen kunne forvente.
Høyesterett presiserte at utbedringskostnadenes størrelse i forhold til kjøpesummen kun er ett av flere momenter som skal inngå i en helhetsvurdering, og at en andel på minst 5-6 % kun er en veiledende terskel. Etter å ha foretatt en helhetsvurdering av den konkrete saken, kom Høyesterett til at det forelå en mangel og at kjøperne hadde krav på prisavslag. Ved beregningen av prisavslagets størrelse skulle det gjøres fradrag for standardhevingen.
I en tidligere avgjørelse (Rt. 2002 s. 1425, Bukkebo) har Høyesterett tatt utgangspunkt i utbedringskostnadene med fradrag for standardheving før mangelsvurderingen. I den konkrete saken hadde kjøperne fått opplysninger om at det forelå mangler som måtte utbedres før avtaleinngåelsen. I dommen fra 31. mai 2017 uttalte Høyesterett at det i et slikt tilfelle var rimelig å ta utgangspunkt i utbedringskostnadene fratrukket fradrag for standardheving.
Vi oppfatter derfor Høyesterett slik at det kan være tilfeller hvor standardhevingsfradraget skal gjøres forut for mangelsvurderingen, men at dette krever at det foreligger spesielle forhold, som for eksempel at kjøperen har fått klare opplysninger om konkrete utbedringsbehov.
Dersom du har kjøpt eller solgt en eiendom med mangel, bistår vi deg gjerne.
Ta i så fall kontakt med en av våre eiendomsadvokater.
