Når er utbedringsforsøk en erkjennelse av erstatningsansvar?

Utbedringer av mangler ved et byggeprosjekt vil ikke alltid være vellykket. Entreprenøren kan ha forsøkt å utbedre en mangel over tid, men av ulike årsaker foreligger det til slutt fortsatt en mangel ved kontraktsarbeidet. Byggherren må da i stedet velge å kreve erstatning fra entreprenøren.

Erstatningskrav foreldes normalt etter tre år, men foreldelsesfristen kan avbrytes ved at entreprenøren erkjenner kravet. Når er utbedringsforsøk en erkjennelse av et senere erstatningsansvar?

Entreprenørens «hoppeplikt»

Entreprisekontraktene i Norsk Standard pålegger entreprenøren en streng plikt til å utbedre mangler. En entreprenør har en plikt til å utbedre, selv om entreprenøren er uenig i at de påberopte forholdene utgjør en mangel. Dette kalles ofte for entreprenørens «hoppeplikt». For entreprenøren vil det ofte være rimeligere å selv utbedre, enn å betale erstatning til byggherren for at noen andre skal utføre utbedringsarbeidet. En følge av «hoppeplikten» er at entreprenøren har krav på betaling for utbedringsarbeidet, dersom det i etterkant skulle vise seg at entreprenøren ikke var ansvarlig for forholdene som ble utbedret. Samlet innebærer dette at en entreprenør har store incentiver til å tilby utbedring av påberopte mangler, selv om de underliggende forholdene kan være uavklarte. Utbedringsarbeid settes derfor ofte i gang uten at ansvarsforhold etc. er klarlagt.

Foreldelse av andre krav som springer ut av mangelen

Mangler kan oppdages lenge etter overtakelse. Kombinert med langvarige og gjentatte utbedringsforsøk, kan entreprenørens utbedringsforsøk pågå over flere år. Byggherren kan til slutt bestemme seg for at entreprenøren ikke skal gis ytterligere forsøk, og at byggherren i stedet vil kreve erstatning fra entreprenøren. Utfordringene oppstår når utbedringsarbeidet har pågått over så lang tid, at kravet i utgangspunktet er foreldet og det er for sent å ta ut søksmål med krav om erstatning.

En praktisk problemstilling i disse tilfellene er om byggherren kan reddes ved at entreprenørens utbedringsforsøk innebærer en erkjennelse av erstatningsansvaret. Foreldelsesfristen kan avbrytes ved at entreprenøren erkjenner erstatningsansvaret, jf. foreldelsesloven § 14. Formålet bak regelen er at en part ikke skal bli tvunget til å ta ut søksmål for å avbryte foreldelse, hvis det ikke er noen uenighet om kravet. En byggherre vil ofte hevde at entreprenørens vilje til å (gjentatte ganger) forsøke utbedring, innebærer en erkjennelse. Byggherren kan tenke at det ikke er noen grunn til å ta ut søksmål så lenge entreprenøren forsøker å utbedre manglene. Entreprenøren vil på den andre siden hevde at utbedringsforsøkene kun er gjort av godvilje og ut fra hoppeplikten, og ikke innebærer noen erkjennelse av et erstatningsansvar.

Avklaringer fra Høyesterett

Høyesterett avsa dom 12. januar 2023 i en sak som nettopp gjaldt spørsmålet om erkjennelse av erstatningsansvar i entrepriseforhold. Entreprenøren hadde over flere år forsøkt utbedringer, og byggherren hevdet senere at dette som en konsekvens også avbrøt foreldelse av erstatningsansvaret.

Byggherren argumenterte i saken med at det var nok at entreprenørens handlemåte ga byggherren «rimelig grunn til ikke å ta rettslige skritt». Dette aksepterte ikke Høyesterett, det må kreves at entreprenøren, «positivt og noenlunde klart …. i ord eller handling» erkjenner kravet.

Høyesterett uttalte videre at et utbedringsforsøk fra en entreprenør, ikke automatisk er å anse som en erkjennelse av erstatningskrav som er utløst av mangelen. Med andre ord kan en entreprenør erkjenne plikten til å utbedre, uten å samtidig automatisk erkjenne plikten til å betale erstatning. Igangsettelse av et utbedringsforsøk kan likevel innebære en erkjennelse av erstatningsansvaret, men dette krever altså at entreprenøren «positivt og noenlunde klart har erkjent den aktuelle forpliktelsen» (dvs. erstatningsansvaret).

I den konkrete saken for Høyesterett vant entreprenøren frem. Entreprenørens utbedringsforsøk var ikke en erkjennelse av erstatningsansvaret, på tross av at entreprenøren blant annet skrev at de «tar selvsagt ansvar for at feil og mangler blir utbedret så snart som mulig». I denne saken var den underliggende årsaken til mangelen (og grunnlaget for erstatningskravet) noe annet enn det entreprenøren hadde forsøkt å utbedre. Der erstatningskravet er direkte koblet til den samme underliggende mangelen, skal det antakelig noe mindre til før entreprenøren anses å ha erkjent kravet.

Håndtering av utbedringsforsøk og foreldelse

Høyesteretts dom understreker at begge parter bør være tydelige på hva som erkjennes eller bestrides når entreprenøren utbedrer mangler.

Byggherren må hele tiden ha et bevisst forhold til foreldelsesreglene. For byggherren kan det virke unaturlig å ta ut et søksmål mot entreprenøren for å avbryte foreldelse, så lenge entreprenøren er samarbeidsvillig og fortsatt ønsker å forsøke utbedringer. En byggherre bør likevel ikke slå seg til ro med at entreprenøren har erkjent alle krav knyttet til mangelen, selv om entreprenøren i utgangspunktet viser stor velvilje til å forsøke utbedring.

For entreprenøren er det viktig å være tydelig på hva man erkjenner, når entreprenøren aksepterer å utbedre påberopte mangler. Entreprenøren bør ta tydelige forbehold dersom de er uenige i at forholdene er en mangel, og være tydelig på at utbedringsforsøkene ikke innebærer erkjennelse av eventuelt erstatningsansvar.

Tydelighet og tidligere avklaringer gir partene mulighet til å finne fornuftige løsninger, samtidig som entreprenøren forsøker å utbedre. Dersom det avklares at entreprenøren kun erkjenner ansvar for å utbedre, men ikke erkjenner erstatningsansvar, vil foreldelsesfristen virke som en tidsfrist for partene. Byggherren vet da at foreldelse må avbrytes på annen måte innen fristen, dersom utbedringsforsøkene mislykkes. Bevissthet omkring foreldelsesproblematikken gir også partene mulighet til å finne andre løsninger, slik som å avtale utsatt foreldelsesfrist for å gi entreprenøren ytterligere tid til å forsøke utbedring. Her er det i så fall viktig at avtalen er tilstrekkelig tydelig og klar, slik at en reduserer risikoen for tvister i etterkant om hva som egentlig ble avtalt rundt foreldelse.

 

Portrett av Catherine Sandvig

Catherine Sandvig

Portrett av Ishak Skjæraasen Khan

Ishak Skjæraasen Khan