Om bruk og innløsing av festetomt

Mange hytter i Norge står på festa tomt. Det betyr at bortfester eier tomten mens fester eier hytta. Dette leder ofte til spørsmål om hvordan man som hytteeier kan bruke tomta. Mange hytteeiere ønsker blant annet derfor å kjøpe tomta som hytta står på, men er usikre på hvilke regler som gjelder. I denne artikkelen gir vi en kort oversikt over reglene om bruk og innløsing av festa hyttetomt.

Helt siden seinmiddelalderen har det vært vanlig å leie bort tomtegrunn som leietaker, «fester», kan bygge hus på. Dette har vært et mye brukt alterna­tiv til salg. Det har skaffet utleier, «bortfester», stabile inntekter, og fes­ter har unngått å måtte betale kjøpe­sum. Fester betaler normalt i stedet en årlig leie, «festeavgiften».

 

Festeavtaler og tomtefesteloven

Festeavtalen fastsetter betingelsene for festeforholdet. I likhet med for andre avtaler gjelder prinsippet om avtalefrihet, og partene står relativt fritt til å avtale rammene for feste­forholdet. Der er alltid lurt å sette seg inn i hva som står i festeavtalen.

Det er vanlig at festeavtalen inne­holder bestemmelser om festefor­målet, festeavgiften og godkjenning av overføring. Tomtefesteloven har noen bestemmelser om hva som kan avtales i nye festeavtaler, og den griper på enkelte punkter inn i eldre avtaler. Der det ikke er avtalt noe i festeavtalen, gjelder normalt tomtefestelovens regler.

Mange festeavtaler er av eldre dato og har lang eller ubegrenset varighet. Festeavtaler går ofte i arv gjennom generasjoner. Dette kan føre til at betingelsene i festeavtalen fremstår som utdatert, særlig på grunn av endringer i kroneverdien. Bestemmel­sene i tomtefesteloven skal motvirke at betingelsene for festeforholdet blir urimelige med tiden.

 

Bruk av festetomten

Utgangspunktet etter tomtefeste­loven § 16 er at fester har samme råde­rett over tomta som det en vanlig eier har, innenfor rammene av formålet. Formålsbegrensningen innebærer at man ikke kan bruke en hyttetomt til næring eller fast bolig, men innenfor festeformålet kan man gjøre som man vil, så lenge tiltakene er lovlige og det ikke står noe eksplisitt i festeavtalen.

En fester av hyttetomt kan for eksempel renovere hytta, bygge på, etablere vann- og avløpsanlegg på tomta og bygge naust, uten at bort­fester kan motsette seg dette eller kreve noe i gjengjeld.

Festeren har rett til å overdra og pantsette festeretten og bebyggel­sen på festetomten, så lenge ikke noe annet er avtalt. Selv om det er avtalt begrensninger, må bortfester ha saklig grunn for å nekte. Innenfor rammene av festerens egen råderett, kan festeren gi tredjepersoner rettig­heter på festetomten, for eksempel veirett over tomta.

Tomtefesteloven er gjort ufravike­lig når det gjelder festerens rett til å kreve fjerning av trær som hindrer utsikt eller er til ulempe, samt feste­rens rett til å motsette seg fjerning av trær som bør bli stående for trivse­lens skyld. Dette gjelder selv om det følger av festeavtalen at festeren ikke kan bestemme over trær på feste­tomten. Tomtefestelovens bestem­melser går da foran festeavtalen.

 

Innløsing av festetomt

Innløsing av festetomt innebærer at festeren blir eier av tomta mot å betale en innløsningssum. Retten til innløsing ivaretar først og fremst festerens interesser. En fester har gjerne investert betydelig med tid og penger i å etablere be­byggelse og tilhørende fasiliteter på tomten, og ved å bli eier av tomta får fester sikkerhet for dette og kan nyte godt av all framtidig verdistigning.

Selv om festeren som hovedregel har rett til å innløse festetomten, gjel­der det noen viktige unntak. Det mest praktiske er at bortfester kan nekte innløsning dersom festetomta er del av en landbrukseiendom av en viss størrelse, og på nærmere vilkår utgjør en del av bondens inntektsgrunnlag. Innløsningsretten reiser i hoved­sak to spørsmål: Når har man rett til å løse inn tomten, og til hvilken pris?

 

Innløsningstidspunkt

Tomtefestelova bestemmer at en feste­tomt til hytte kan kreves innløst når det har gått 30 år av festetida, med mindre kortere tid er avtalt i festeavtalen. Et­ter at det har gått 30 år av festetida, kan fester kreve innløsing hvert tiende år.

Det er ingenting i veien for at par­tene i et festeforhold blir enige om innløsing til et annet tidspunkt enn det som følger av loven og festeav­talen. Festeren har imidlertid ikke krav på å få innløst tomten til et annet tidspunkt.

En festetomt kan også innløses når festetiden utløper. Denne regelen tar sikte på eldre festeavtaler, hvor feste­avtaler oftest ble inngått for et visst antall år eller på livstid. Festeavta­ler inngått på livstid kan innløses av festerens nærmeste familie når fes­teren dør. Etter tomtefesteloven utlø­per ikke festeavtaler for hyttetomter lenger, selv om det er avtalt. De fort­setter å gjelde på samme vilkår og med mulighet for bortfester til å regulere festeavgiften. Fester har likevel innløsningsrett når det avtal­te utløpstidspunktet kommer.

Dersom man lurer på når man kan løse inn festetomten sin, må man først lese nøye gjennom festeavtalen. Ved å lese festeavtalen vil man finne neste mulige tidspunkt for å kreve innløsning. Dersom festeavtalen ble inngått i 1975, kunne man for ek­sempel tidligst kreve innløsning av hyttetomt med virkning fra 2005, og deretter i 2015, 2025 og så videre.

Etter at man har funnet innløs­ningstidspunktet, må man sende en skriftlig henvendelse til bortfester hvor man erklærer at man ønsker å løse inn festetomten. Krav om inn­løsing må fremsettes for bortfester senest ett år før innløsningstids­punktet. Det er mulig å fremsette et krav om innløsning flere år før inn­løsningstidspunktet, dersom man allerede vet at man ønsker å innlø­se tomten ved neste tiårs-intervall. For bortfester er det gunstig å få vite god tid i forveien at festeforholdet vil opphøre, ettersom bortfesteren plik­ter å ordne med fradeling av tomt og hjemmelsoverføring.

 

Innløsningssum

Et spørsmål som ofte oppstår ved innløsning av festetomt er hvilket beløp som skal betales mot at man overtar eiendomsretten til tomten. Loven har vært endret flere ganger på dette punktet.

Hovedregelen er at innløsnings­summen skal tilsvare 25 ganger årlig festeavgift. Innløsningssummen skal beregnes på bakgrunn av en festeavgift som er regulert fram til innløsnings­tidspunktet. Det kan avtales en lavere innløsningssum, men ikke en høyere.

Regulering av festeavgiften skjer normalt etter konsumprisindeksen, men i noen tilfeller kan bortfester re­gulere etter tomteverdi. Det gjelder dersom det er avtalt slik regulering, og det ikke er gjort etter 2002, og der­som det er mindre enn 10 år til utløp.

De fleste festeavtaler er ikke inn­gått på evig tid, og da kan bortfester i stedet kreve at innløsningssummen settes til 40 prosent av tomteverdi­en på innløsningstidspunktet, med fradrag for den verdiøkning som festeren har tilført tomten. Eventuell verdiøkning tilført av festeren kan for eksempel være skyldes etablering avvei og vann- og avløpsanlegg.

 

Avslutningsvis

Reglene om tomtefeste er innfløkte og kompliserte. Dette skyldes blant annet at det gjelder ulike regler for festeavta­ler av eldre og nyere dato. De fleste fes­teavtaler er inngått før ikrafttredelse av dagens tomtefestelov i 2002. Selv om hovedregelen er at tomtefestelo­ven også gjelder for eldre festeavtaler, fins det en rekke unntak fra dette.

Denne artikkelen er begrenset til å gi en overordnet fremstilling av re­glene om råderett og innløsning av festetomt. Det finnes mange nyanser og unntak.

I kommende utgave av Hytte og Fri­tid vil vi se nærmere på andre retts­forhold som er viktige for hytte­eiere. Som advokatforbindelsen til Norges hytteforbund kjenner vi hver dag på hvor skoen trykker for med­lemmene.

Olav A. Røssaak

Olav A. Røssaak