Båtplass

Eksisterer retten til båtplass?

Avtale som stiftelsesgrunnlag

La oss si at du har brukt en båtplass på naboens eiendom i flere år og vært sikker på at du innehar denne rettigheten som eier av hytteeiendommen din. En dag tar naboen kontakt og ber deg fjerne båten din. Det store spørsmålet er om du har rett til båtplass på naboens eiendom eller ikke.

Båtplass, som enhver annen rettighet på annens eiendom, kalles bruksretter eller servitutter, og er betinget av at det foreligger et stiftelsesgrunnlag. Det vanligste stiftelsesgrunnlaget er avtale. Avtalen kan ha blitt gjort da eiendommen ble opprettet og solgt, slik at det er inntatt bestemmelser om dette i prospekt, kjøpekontrakt og/eller i skjøtet. Avtalen kan også ha blitt inngått senere.

• Les mer om: Bruksretter

Avtalen kan være inngått både skriftlig og muntlig. Muntlige avtaler er like bindende som skriftlige, men det er selvsagt enklere å bevise at rettigheten eksisterer når den er nedtegnet skriftlig.

Er retten til båtplass tinglyst, sier vi gjerne at den er sikret notoritet. Det betyr at rettigheten er etterviselig og kontrollerbar. Det er ikke et krav om at rettigheter til båtplass må være tinglyste for at de skal anses å eksistere, men igjen; det er selvsagt enklere å bevise eksistensen av rettigheter som er nedtegnet skriftlig.

Muntlige avtaler om rettigheter på annens eiendom er gjerne inngått for mange år siden. Ofte er de som inngikk avtalene gått bort. Er det uenighet om muntlig avtale er inngått, har man heldigvis noen verktøy som kan brukes for å vurdere om det er sannsynlig at muntlig avtale ble inngått. Av relevante vurderingsmomenter nevnes:

• Om det er ytt vederlag og evt. størrelsen på dette
• Behovet for rettighetene; ble rettighetene gitt for å tilfredsstille et konkret behov?
• ulempe for den tjenende eiendom
• Den faktiske bruken, dvs. hvordan partene har innrettet seg

Det må foretas en konkret helhetsvurdering ved bruk av nevnte momenter. Er det tale om en sommerhytte hvor man ikke har mulighet til å lage båtplass på egen eiendom, båtplassen ikke utgjør noen ulempe for naboeiendommen og båtplassen har vært brukt i mange år uten noen form for uenighet rundt dette, tilsier dette at retten til båtplass eksisterer, til tross for at det for eksempel ikke kan påvises at det ble betalt noe for rettigheten.

Hevd som stiftelsesgrunnlag

Et annet stiftelsesgrunnlag er hevd. For å kunne hevde en slik bruksrett er det krav om at rettigheten har vært utøvd i en viss tid og at bruken har vært utøvd i god tro.

Hevdstiden for bruksrett over fast eiendom er normalt 20 år, jf. hevdsloven § 7. For bruksrett over annen manns eiendom som ikke viser seg av en fast tilstelling, er hevdstiden 50 år, jf. hevdsloven § 8. En påle, fortøyningsring eller annet som viser at en båtplass blir benyttet er en slik fast tilstelling. Hevdstiden for en rett til båtplass vil derfor normalt være 20 år.

Hevd forutsetter at bruken av båtplassen har blitt utøvd i god tro, jf. hevdsloven § 4. Dette innebærer for det første at den som ikke har rett til å bruke båtplassen og vet det, ikke kan hevde bruksrett. For det andre innebærer det at den som har vært uaktsom, ikke kan hevde bruksrett. Det vil være tilfelle dersom man burde ha foretatt nærmere undersøkelser av rettsgrunnlaget for å bruke en annens eiendom. Det foreligger ikke god tro der bruker har blitt gjort oppmerksom på at vedkommende ikke har rett til å bruke båtplassen.

Den som bruker en båtplass og har fått lov til det, hevder ikke.  Et vanlig stridsspørsmål er om det er avtalt en varig rett for eiendommen, eller bare en rett til å ha båten der inntil videre – en rett som kan trekkes tilbake og som ikke kan selges sammen med eiendommen. Grunneier kan – uttrykkelig eller stilltiende – ha tillatt bruk, såkalt «tålt bruk». Bruken kan skje etter eierens tillatelse eller ved at eieren tolererer bruken. Ved tålt bruk er ikke tillatelsen evigvarende, slik at eieren når som helst kan trekke tillatelsen tilbake. Tålt bruk avskjærer hevd av båtplass.

I realiteten er hevd mest praktisk der noen har brukt en båtplass lenge, og ingen lenger husker eller kan sannsynliggjøre hva som i sin tid ble avtalt.

Rettigheter som er stiftet ved hevd må ikke tinglyses for å ha rettsvern overfor tredjemann, jf. tinglysingsloven § 21 (2). Rettigheten tapes derfor ikke til fordel for noen som kjøper eiendommen båtplassen er på, eller noen som får tinglyst rett til den samme båtplassen fra grunneier.

Hva er rettighetens innhold?

Det kan også oppstå spørsmål om hva som innholdsmessig ligger i en rettighet, for eksempel hvor mange båter båtplassen er beregnet for, hvor ofte man kan ha båten der og om det skal betales vederlag for bruken. I slike tilfeller er vurderingen i stor grad lik som i eksistens-vurderingen. Man må se på stiftelsesgrunnlaget og vurdere utfra dette hva partene avtalte, eventuelt hva partene mente å avtale. Er det uklart, vil det særlig være relevant å se på den faktiske utøvende bruk. Har man brukt to båtplasser «i alle år», er det nærliggende å anta at det var dette som ble avtalt.

Inngåelse av ny avtale om bruksrett til båtplass

Har man ikke tidligere hatt rett til båtplass på annens eiendom, kan man når som helst stifte en slik rettighet. Det fordrer at man blir enig med eier av eiendommen hvor man vil etablere båtplass, og inngår avtale med han eller henne.

Etter norsk rett gjelder det i utgangspunktet et prinsipp om avtalefrihet og formfrihet. Det vil si at det normalt er opp til den enkelte å velge om vedkommende ønsker å forplikte seg, hvordan avtalen skal se ut og hva avtalen skal gå ut på.  Som en konsekvens av dette kan avtalen være inngått både skriftlig og muntlig. Skriftlig avtale er alltid å foretrekke for å minimere sannsynligheten for at det skal oppstå uenighet i fremtiden. Det er også en forutsetning for å sikre seg rettsvern ved tinglysing.

Når avtalen skal skrives er det særlig viktig å innta reguleringer som beskriver følgende:

• hva rettigheten består i,
• hvilken eiendom rettigheten skal være knyttet til,
• hvem som skal bære kostnadene ved å etablere rettigheten,
• hvem som skal ha ansvar for vedlikehold og
• hvor lenge rettigheten skal vare.

Vårt råd er alltid at rettigheter tinglyses, både for å unngå fremtidig uenighet om rettighetens eksistens, men også for å sikre rettsvern.

Har du spørsmål om rett til båtplass?

Våre advokater har spisskompetanse på bruksretter. Tolkning av stiftelsesgrunnlag kan være komplisert, og det kan være nyttig å få bistand fra en advokat. Er du sikker på om du har rett til båtplass? Fyll ut kontaktskjemaet, så tar en av våre advokater kontakt med deg.

Kontaktskjema