Bruksrett

Servitutter er særrettigheter i annen manns eiendom, og det skilles mellom personlige, strengt personlige og reelle servitutter.

Kontaktpersoner

Lars-Henrik Windhaug

Partner

Mer informasjon

Marte Risøy

Senioradvokat

Mer informasjon

Reelle bruksretter (servitutter) kan regulere bruk av vei eller utvikling av en eiendom, og fører ofte til nabokrangler og rettssaker. Tvistetemaet er ofte rekkevidden av negative byggeklausuler og hvem som har rett til å påtale servituttstridige forhold. Slike servitutter, som ofte var utformet i en annen tid, kan by på tolkningsproblemer i dagens lys. Det kan derfor være nyttig å vite noe generelt om tolkningen av servitutter, mulige bortfallsgrunner og hvem som kan gjøre gjeldende at rettigheten krenkes.

Eksempler på bruksretter:

 

Stiftelse av servitutter

Bruksretter/servitutter stiftes som regel ved avtale, men kan også opparbeides på andre måter som hevd/alders tids bruk 

I mange tilfeller er det nødvendig å søke i gamle pantebøker, dagbøker eller på eiendommenes grunnboksblad for å finne stiftelsesgrunnlaget.

 

Personlige bruksretter

Personlige bruksretter kan være knyttet til en eller flere bestemte personer til å bruke et sommerhus. Slike bruksretter bortfaller normalt når rettighetshaver dør. 

 

Reelle servitutter

I forbindelse med oppdelingen av større eiendommer var det frem til ca. midten av 60 tallet vanlig å stifte både positive og negative servitutter for å regulere utviklingen av et strøk. Formålet var å styre utviklingen – ved å gi best mulig forutberegnelighet om fremtidig bebyggelse kunne selger oppnå en høyere salgssum. Dette skjedde normalt før man fikk reguleringsplaner som i dag har overtatt oppgaven med å regulere utviklingen i et område.

Reelle servitutter har en tendens til å være av mer varig natur sammenlignet med personlige eller strengt personlige servitutter, noe som gjør de til et stadig tema for diskusjon. Bruksretter kan skape betydelige utfordringer for eiendomsutviklere og huseiere ved at de setter begrensninger for fremtidig bruk av eiendommen. Dette kommer særlig på spissen hvis kommunen vedtar ny reguleringsplan som åpner for deling og fortetting med lavblokker, rekkehus eller tomannsboliger samtidig som servituttene oppstiller forbud mot deling og/eller å bygge noe annet enn eneboliger over to plan. Vi kan dermed få et motsetningsforhold mellom et offentligrettslig regelverk (reguleringsplan) og privatrettslige regler (servitutter) som det kan være nyttig for eiendomsutviklere, eiendomsmeglere og naboer å ha kjennskap til.

Reelle servitutter kan være av både positiv og negativ art. Positive servitutter regulerer rettigheter, f.eks. veirett over naboens eiendom inn til eiendommen. Slike servitutter har til formål å sørge for at den som til enhver tid er eier av eiendommen har adkomstrett over naboens eiendom, og har som funksjon å bøte på en mangel om adkomst til eiendommen på egen grunn. Den positive veiservitutten «reparerer» dermed mangelen på egen adkomstvei.  Et annet eksempel er rett til å ha vann- og avløpsrør over eller gjennom naboeiendommen på grunn av topografiske forhold.

Negative reelle servitutter oppstiller normalt begrensninger eller forbud ved utnyttelsesmulighetene til en eiendom, og vår erfaring er at utnyttelsesrisikoen kan bli noe underkommunisert i en salgsprosess. Begrensningene kommer f.eks. til uttrykk som forbud mot å dele en eiendom eller å bygge noe annet enn «Våningshus».

 

Tolkning og Bortfall av Servitutter

Hva som er tillatt å bygge på en eiendom avhenger av en tolkning av det opprinnelige stiftelsesgrunnlaget. Dette inkluderer en analyse av ordlyden, intensjonen bak servitutten, og praksis som har utviklet seg over tid. Servitutter kan miste sin relevans og bortfalle hvis de står i direkte konflikt med nyere reguleringsplaner, eller hvis de fører til utilsiktede konsekvenser eller unødvendig ubrukt land. 

Servituttloven § 2 er skåret over samme lest som naboloven § 2, og kan anvendes som tolkningsfaktor for hvordan servitutten skal forstås. Her heter det blant annet at hva som er «er i samsvar med tida og tilhøva» er relevant ved vurderingen av om en bruk er urimelig.

Dersom servituttene fortsatt hefter ved eiendommen, vil de kunne slettes (eksproprieres) etter reglene i oreigningslova eller plan- og bygningsloven. 

Hvem kan påberope at bruksretten er krenket?

Hvis en servitutt fortsatt hefter ved eiendommen, oppstår spørsmålet om hvem som har rett til å påtale  brudd på servituttene. Denne påtaleretten er ofte definert i det opprinnelige stiftelsesgrunnlaget og kan arves rettslig av etterfølgere til den som opprinnelig etablerte servitutten. Hvis servitutten kvalifiserer som en strøksservitutt i henhold til servituttloven, kan hver eiendomseier innenfor det aktuelle området ha rett til å påtale.

Kontakt oss for vurdering

Selv om tinglyste servitutter i teorien gjelder for alltid, er det essensielt å anerkjenne at de kan ha bortfalt eller at rettighetene kan være ekspropriert. Det er altså ikke gitt at en nabo har rett til å forhindre et utviklingsprosjekt på grunn av servitutter. Advokatfirmaet Økland & Co DA har betydelig kompetanse på bruksretter. Kontakt oss i dag for en vurdering av saken din. 

Kontaktskjema