Løsningsretter

Løsningsretter er gruppe rettigheter som har som fellestrekk at rettighetshaver har rett til å bli eier av et gode som tilhører andre.  

Kontaktpersoner

Praktisk viktigst er forkjøpsrett, kjøperett og gjenkjøpsrett. Løsningsrett og forkjøpsrett er definert i lov om løysingsrettar §1. 

«..Med løysingsrett er meint den rett nokon har til å overta ein fast eigedom seinare, når eigedomen likevel skiftar eigar,  eller til eit anna tidspunkt. Ein løysingsrett som berre kan gjerast gjeldande når eigedomen vert avhend eller skiftar eigar på annan måte, er kalla forkjøpsrett.» 

Kjøperett har du for eksempel når du kjøper et areal og avtaler at du kan kjøpe tilleggsareal senere. Gjenkjøpsrett får du for eksempel når du avtaler at eiendommen skal falle tilbake til selger ved vanskjøtsel. 

Hvordan etableres løsningsretter?

Grunnlaget for løsningsretten kan være muntlig eller skriftlig avtale. Flere løsningsretter er hjemlet i lov. 

Lov om løysingsretter gir en samlet regulering av løsningsretter. Loven kan fravikes med mindre det motsatte er sagt i den enkelte bestemmelsen For eksempel skal avtale om løsningsrett settes opp skriftlig hvis noen av partene krever det, jf.  løysingsrettsloven § 5 andre ledd.

Tolkning av løsningsretter

Innholdet i løsningsretten finner du ved å tolke stiftelsesgrunnlaget. 

Ved avtalte rettigheter, må du tolke kontrakten for å fastlegge innholdet. Utgangspunktet er at de alminnelige tolkningsprinsipper skal legges til grunn ved fastlegging av løsningsrettens innhold. Man skal tolke avtalen ut fra forholdene på det tidspunkt avtalen ble til. Et viktig tolkningsmoment blir formålet med løsningsretten og man må kunne se hen til alle omstendigheter som forelå på stiftelsestidspunktet så som løsningsrettshaverens behov for å utløse retten. 

Ved lovbestemte løsningsretter må du tolke hjemmelsloven for å fastlegge innholdet og vil finne tolkningsmomenter i lovforarbeidene. Viktig for denne gruppe løsningsretter er at lov om løsningsretter kun gjelder dersom særloven henviser til den, jf. løysingsrettsloven § 1 tredje ledd. 

Hvem kan påberope seg løsningsretten? 

For å avgjøre hvem som kan utøve løsningsretten, må stiftelsesgrunnlaget tolkes. Ligger løsningsretten til fast eiendom, vil det være hjemmelshaver som grunneier til eiendommen som kan utøve retten. Er retten knyttet til person, er det denne personen som har retten. Er det ikke sagt noe om retten til å overføre løsningsretten i stiftelsesgrunnlaget, gjelder løysingsrettsloven § 7 slik at en personlig løsningsrett ikke kan overføres andre og en rett som ligger til fast eiendom eller foretak vil følge eiendommen eller foretaket.

Hva utløser forkjøpsretten? 

Spørsmålet om hva som utløser forkjøpsrett, kan noen ganger utledes direkte av stiftelsesgrunnlaget. Hvis det ikke står i stiftelsesgrunnlaget må søke løsningen andre steder. Primærkilden er da løysingsrettsloven. 

Løysingsrettsloven § 11 fastlegger for andre tilfeller hva som må til for å utløse retten. For salg av eiendom, vil bindende avtale være nok. Ved arv er det arvefall som utløser forkjøpsrett. Avtale om leierett for mer enn 10 år, utløser forkjøpsrett til eiendommen. Hefter forkjøpsrett på en eiendom som hører til et selskap, kan retten til å løse eiendommen gjøres gjeldende når en så stor del av aksjene eller selskapspartene skifter eier at styringsretten i selskapet kommer på andre hender.

Hvordan fastsettes kjøpesummen?

Det er vanlig å fastsette løysingssummen i avtale, for eksempel at det skal betales full markedspris, landbrukspris eller at summen skal justeres i forhold til utviklingen av pengeverdien siden stiftelsen. 

Løysingsrettsloven §19 fastsetter at løsningssummen skal settes til vanlig pris hvis det ikke er sagt annet. Er det avtalt fast pris, skal den som utløser løsningsretten godtgjøre verdiøkning pga senere påkostninger, med mindre annet er avtalt. 

Løsningsretten kan falle bort 

Det er fastsatt begrensninger for avtalefriheten mht levetid for løsningsretter i lov om løysingsretter § 6. Lengstetid for avtalte løsningsretter er 25 år.  Bestemmelsen i § 6 andre ledd bokstav a hjemler unntak fra hovedregelen i § 6 første ledd for reelle løsningsrettigheter, dvs. rettigheter som ligger til en eiendom og ikke til en person. Høyesterett har i HR-2017-02160-A slått fast at tomtefesteretten kan likestilles med «grunn» i lovens forstand og at en avtalt forkjøpsrett kan gjøres gjeldende etter 25 år.

En forkjøpsrettshaver kan frafalle sin rett. Løysingsrettsloven § 10 lar den som vil selge avklare med forkjøpsrettshaver på forhånd. Han kan gi rettshaveren et skriftlig kjøpetilbud og hvis denne svarer nei, kan eiendommen selges fri for forkjøpsrett innen 2 år såfremt prisen avtales til samme eller høyere med kjøper. 

Det er detaljerte regler for fremsettelse av løsningskravet i løysingsrettsloven §§ 12 og 13. Det gjelder en 6 måneders frist som kan kortes ned til 2 måneder ved skriftlig varsel. Fristen starter fra det tidspunkt forkjøpsrettshaveren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om rettsforholdene som er grunnlag for retten. Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende etter fristutløp. 

Har du spørsmål om løysningsretter? 

Løysningsrett er kompliserte spørsmålet av faktisk og rettslig art. Har du spørsmål om forkjøpsrett etter løysingsrettsloven? Advokatfirmaet Økland har betydelig kompetanse på løysingsrett, og kan bistå med tolkning av stiftelsesgrunnlaget og spørsmål etter løysingsrettsloven. Fyll ut kontaktskjemaet så tar en av våre advokater kontakt med deg. 

 

Kontaktskjema