Tomtefesteloven

Det oppstår altså et festeforhold når du kjøper en hytte og leier tomten fra grunneieren. Når du kjøper både fritidshuset og tomten, foreligger det selveierforhold. Når du leier fritidshus og tomt, foreligger det et leieforhold. 

Rettslige rammer for tomtefeste

Tomtefesteavtalen regulerer forholdet mellom fester og bortfester, men ikke uten unntak. Det er i tomtefesteloven fastsatt en rekke ufravikelige lovbestemmelser som gjelder ved feste av tomt til bolighus og fritidshus. For feste av tomt til andre formål, gjelder fravikelige lovbestemmelser.

Skatter og avgifter i tomtefeste

Ved kjøp av fritidshus på festet tomt blir du kun eier av bygget, og skal dermed bare betale dokumentavgift av bygningens verdi. Men merk at fordi tomtefesteloven gir festerne ubetinget rett til å kreve avtalen forlenget, er de skattemessig å anse som «tomte-eiere», og må betale formueskatt for tomtens verdi. I tillegg har Finansdepartementet slått fast at festerne også må betale eiendomsskatt av tomteverdien.

Lovvern for fritidshusfestere

Tomtefesteloven skiller mellom ulike former tomtefeste.

• feste av tomt for bolig, 
• feste av tomt for fritidshus / hytte
• feste av tomt til annet enn bolig og fritidshus og leie av tomt der hovedformålet er annet enn hus. 

Tomtefesteloven setter grenser for hva som kan avtale mellom grunneier og fester, jf. tomtefesteloven § 4. Ufravikelige bestemmelser skal sikre fester av tomt for bolig og fritidshus mot urimelige vilkår. Det er samtidig verdt å merke seg at loven ikke regulerer avtaleforhold med det siste leieformål.

Tomtefesteavtalen kan lovlig ha vilkår som er mer fordelaktige for festeren enn det som følger av loven. Det kan for eksempel lovlig avtales innløsning etter 5 år eller gunstigere regulering ved utløp av festekontrakt enn det loven oppstiller.

Formaliteter ved overdragelse av festekontrakter

Overdragelse av festekontrakt mellom gammel og ny fester, skjer på samme måte som ved overføring av eiendomsrett, via et skjøte. Man krysser av for at overdragelsen gjelder bygget og svarer på spørsmål om samtykke fra grunneier er nødvendig, og om grunneier i så fall har samtykket til overdragelsen. Det er vanlig å lage en transporterklæring i tillegg bla. fordi det kan være avtalt å regulere festeavgift ved overdragelse og for at partene har alle opplysningene om festeforholdet samlet.

 

Viktige og vanlige spørsmål om tomtefeste

Hvor lenge varer tomtefesteavtalen?

Som regel overtar man en eldre festeavtale. Varigheten av festeavtalen beror på når avtalen ble inngått, og det er forskjellige regler som gjelder for avtaler inngått før og etter 1976. Typisk er det sagt at avtalen gjelder i 40 eller 99 år. For avtaler inngått etter 1976 men før dagens lov tok til å gjelde i 2002, er festetida 80 år om ikke annet er avtalt. For nye festeavtaler gjelder at de løper til de blir sagt opp av fester eller tomten innløst. 

En rekke bestemmelser i loven gjelder tidsbegrensede festeavtaler og det kan være av stor økonomisk betydning for partene om det er avtalt slikt åremålsfeste eller tidsubegrenset feste. Skillet kommer inn ved regulering § 15, lenging § 33 og innløsning § 37. Utgangspunktet er hva som er avtalt mellom partene, men der det er avtalt forlengelse kan det være grunn til å undersøke nærmere. 

Hvor mye areal gjelder avtalen? 

Tomtefesteloven forutsetter med å bruke uttrykket «tomta» i § 1 at festeavtale kan omfatte mer enn det arealet huset legger beslag på.  Som regel er det fastsatt i festekontrakten hvor stor festetomta er, men det er mange kontrakter er det ikke sagt noe størrelsen på tomta, såkalte punktfeste. For punktfeste er det vanlig å regne ca 1000 m². jf. tomtefesteloven § 16.

Det er ikke uvanlig at det senere er inngått avtaler om tilleggsarealer. Hvorvidt slike arealer inngår i festekontrakten eller det dreier seg om en alminnelig leieavtale, beror på en konkret tolkning. 

Tilsvarende kan festeavtalen omfatte bruksrett til grunn i forbindelse med hus på tomta og bruksrett på fremmed grunn. Hvorvidt slike rettigheter inngår i festekontrakten eller det dreier seg om separate retter, beror på en konkret tolkning. 

Hvilke rettigheter på tomten har du?

Den som fester en tomt til fritidshus, har samme fysiske rådighet over tomten til bruk innenfor festeformålet som en selveier. Men det kan avtales innskrenkninger for eksempel at det ikke er tillatt å hogge trær på tomta. Samtidig er det verdt å vise til tomtefesteloven § 16 som gir rett til å kreve fjernet trær som hindrer utsikt. 

Kan jeg leie bort, pantsette eller selge?

Du kan leie bort fritidshuset og mange benytter sjansen til å tjene noen kroner ekstra. Skattefritt bortleie gjelder for leieinntekter under kr 10 000,- pr år. Over dette skattlegges 85 prosent av det overskytende beløpet som skattepliktig kapitalinntekt. Skatten er på 22 prosent i 2022.

Du kan pantsette festeretten og bygget på festetomta etter reglene i panteloven § 2-3, men det kan være avtalt eller være lovfastsatte begrensninger i retten til overføring som må iakttas pantsettelse. Typisk hinder kan være at bortfester har betinget seg forkjøpsrett ved overføring av festerett og bygning. Forkjøpsretten gjelder ikke ved salg til nærstående, jf. tfl § 17 og løysingslova § 8. 

Kan jeg kjøpe ut tomten?

Det følger nå av tomtefesteloven § 32 at fester av fritidshus har rett til innløsning, men det gjelder noen viktige unntak fra innløsningsretten. 

Hva skjer med feil og mangler ved salg av bolig og fritidshus etter tomtefesteloven?

Oppstår det spørsmål om feil eller mangler forbundet til eiendommen som står på tomten, må det tas utgangspunkt i kjøpekontrakten, tomtefesteloven og avhendingsloven for å vurdere om hvilke rettslige grunnlag som gjelder. Tomtefesteloven § 23 flg er det tatt inn bestemmelser om mangelsvurderingen og beføyelser som i store trekk tilsvarer avhendingslovens bestemmelser. 

Hvor mye må jeg betale i festeavgift? 

Festeavgiften eller leien for tomten skal tilsvare det som vanligvis blir betalt på stedet for lignende feste. Det følger av festekontrakten hvor mye som skal betales i leie per år og når festeavgiften forfaller til betaling. Festekontrakten reguleres også når festeavgiften kan reguleres og her er det avtalefrihet, men ikke oftere enn årlig. Det normale er 10 år mellom hver regulering. Det er også vanlig å regulere ved overføring av festekontrakt. 

Festeavgiften er som hovedregel en funksjon av arealets størrelse, markedsverdi per m² og enten endringen av pengeverdien eller en markedsavkastningsrente. 

Det følger nå av tomtefesteloven at festeavgiften skal reguleres i forhold til endringen av pengeverdien siden festeavtalen ble inngått.  Kontrakter som fastsatte markedsregulering av festeavgiften, kunne markedsreguleres en gang etter 2002. De alle fleste har nå gjort et slikt engangsløft og hovedregelen nå er regulering ift endringen av pengeverdien eller KPI.

Grunneier/bortfester også kan foreta en markedsregulering av festeavgiften ved forlenging av kontrakten ved utløp og hvert 30. år deretter. Dette kalles for det andre engangsløftet og følger av lovens § 15 fjerde ledd. 

 

Vilkår for innløsning av festetomt 

Tomtefesteloven har nærmere regler om innløsningsvilkår, jf. § 37. Hovedregelen er at innløsningssummen skal settes til 25 x oppregulert festeavgift, men hvis kontrakten er tidsbegrenset kan grunneier alternativt kreve 40% av markedsverdi. Ved verdsettingen gjelder spesielle takseringsregler, jf. nedenfor.

Gjennomføring av innløsning

Når fester og grunneier er enige om vilkårene for innløsning, setter det opp en kjøpekontrakt og det søkes om å dele fra tomten med eget bruksnummer. Videre må grensene måles opp. Kostnadene med fradelingen er det fester som skal bære og grunneier må lojalt gjøre det som er nødvendig for å få overført hjemmelen, bl.a. signere søknader og skjøte, jf. tomtefesteloven § 38.

Frivillig innløsning av festetomt

Dersom man ikke har rett til innløsning for eksempel fordi landbruksunntaket kommer til anvendelse, kan man forsøke å inngå avtale med bortfester om frivillig innløsning. 

Varsling

Vilkåret for innløsning er at festeavtalen har vart i 30 år og deretter hvert tiende år eller når festetiden er ute. Det må altså undersøkes konkret når festeavtalen ble inngått og når den løper ut. Det er viktig å merke seg reglene for å kreve innløsing. Krav må fremmes senest ett år før innløsningstiden er inne. Hvis kontrakten er inngått 1.12.1980, kan den løses inn første gang 1.12.2010 og deretter 1.12.2020 osv. Men krav om innløsning må være inne ett år før innløsningstiden, dvs senest 30.11.2019. 

Viktige unntak for innløsning av landbrukseiendommer 

Et praktisk viktig unntak fra innløsningsretten er gitt eier av landbrukseiendommer hvor inntekten fra festearealet som hører til bruket tilsier at innløsning ikke finner sted, jf. tomtefesteloven § 34 tredje ledd. Bestemmelsen skal sikre at innløsning kan blokkeres og bortfester kan tilby forlenging av feste der festeinntektene er nødvendig inntektsgrunnlag for landbrukseiendommen. Det er ikke meningen av bestemmelsen skal opprettholde en stand av bortfestere som lever på festeinntekter og det følger av tomtefesteforskriften § 4 at bortfester må oppfylle 3 kumulative vilkår i tillegg til at det må være en landbrukseiendom. For det første må landbrukseiendommen ha en viss størrelse, totalt 100 daa eller 20 daa fulldyrka areal. Informasjon om dette hentes fra gårdskart. Dernest må landbrukseiendommens ha festeinntekter av visst omfang, og endelig må festeinntektene utgjøre minst 5% av gjennomsnittlig årlig driftsresultat siste 3 år før innløsningskravstidspunktet. Dette er informasjon som fremkommer av regnskap, næringsoppgaver og enhetsregisteret. Det er bortfester som må legge frem dokumentasjon på at vilkårene for unntaket er oppfylt. 

Har du spørsmål om tomtefeste?

Tomtefeste er et komplisert og sammensatt rettsinstitutt. Du kan fylle ut kontaktskjemaet nedenfor med spørsmål om tomtefeste, så kontakter en av våre advokater deg. 

Kontaktskjema