Sameieloven

Det å eie noe sammen er gammelt nytt. Mange er ikke klar over at man har en lov som regulerer denne type eierforhold. Sameieloven, som regulerer dette, er fra 1965. Det finnes også rikholdig rettspraksis som kaster lyser over hvordan loven skal forstås. 

Sameielovens system

Sameieloven regulerer noen typetilfeller, men det er ingen detaljregulering. Den er altså ganske generell og passer ikke i alle tilfeller. Vi anbefaler derfor alltid at man lager egne avtaler og at dette gjøres skriftlig. Man må være oppmerksom på at sameieloven gjelder dersom det ikke gjøres en egen avtale mellom eierne. Med mindre man avtaler noe annet vil man altså blant annet få en ordning hvor: 

• Sameierne eier like stor del hver, jf. § 2
• Avgjørelser fattes ved flertallsvedtak om styring og utnytting av sameietingen, jf. § 4
• Alle eierne har rett til å selge sin eierandel, jf. § 10. De andre eierne vil heldigvis ha forkjøpsrett, jf. § 11
• Hver av sameierne har rett til å oppløse sameiet, jf. § 15. For fast eiendom, herunder bolig og hytte, innebærer dette at hver av partene har rett til å begjære eiendommen tvangssolgt, jf. § 15 annet ledd 1. pkt. 

Sameier er kilder til konflikt

Vi opplever at det som skaper størst konflikter når man eier noe sammen, er penger, vedlikehold, salg/overdragelse/generasjonsskifte og fordeling av bruk. Vårt viktigste råd er at man lager skriftlige avtaler mens man enda er enige om disse tingene.  

Vi anbefaler særlig at man avtaler hvordan sameiet eventuelt skal og kan oppløses, jf. sameieloven § 15. Det er helt avgjørende at man på forhånd blir enige om hvem hytta skal kunne selges til, på hvilke vilkår og om de øvrige eierne skal ha forkjøpsrett. Kanskje er det viktigste av alt å klargjøre hvilken pris de andre sameierne eventuelt skal få kjøpe din del av hytta for. Skal det være markedsverdi eller en «snill venne-/familiepris»? 

Av andre ting som bør nedtegnes skriftlig kan vi nevne:

• Bli enige om faste regler for bruk, vedlikehold og økonomi. Husk særlig ekstraordinære utgifter.
• Økonomi: Sett opp regnskap hvert år. Skal man fordele alle utgifter likt, eller skal de som eventuelt bruker hytta mer, også betale mer? 
• Bruk av hytta: Bytt på hvem som har førstevalget på bruk. Skal det settes av tid til fellesopphold? Hvis dette ikke blir regulert, faller man tilbake på sameieloven § 3 som regulerer bruk og nytte. 
• Vedlikehold: Bli enige om hva som skal gjøres av vedlikehold i løpet av året. Hold dugnader.

Man kan også tinglyse det man mener er ekstra viktig at er synlig utad: 

• Hvem som eventuelt skal ha bruksrett til hytta,
• Hvem som skal ha forkjøpsrett,
• Urådighet, hvilket innebærer at det legges en begrensning på eiendommen som gjør at den ikke kan overdras eller pantsettes uten samtykke fra samtlige eiere av eiendommen. 

Vær oppmerksom på at sameierens ektefelle og barn vil arve sameierens del av hytta ved dødsfall. Det anbefales derfor at man skriver testament for å unngå potensielle konflikter i fremtiden.  

Våre viktigste råd

Oppsummert kan våre viktigste råd sammenfattes slik: 

• Snakk sammen tidlig i prosessen
• Sett av tid
• Bli enige og nedtegn avtaler skriftlig. Vi anbefaler sterkt at partene bruker en advokat for å få avtalen skreddersydd.
• Gjør alle avtaler mens man ennå er enige om alt
• Planlegg for fremtiden
• Lag langsiktige avtaler
• Avhold møter med jevne mellomrom. Gjerne ett i året. Planlegg for ett år frem i tid

Juridisk bistand til sameieavtaler

Dessverre blir vi normalt først kontaktet når konflikten allerede er et faktum, eller ved behov for bistand i generasjonsskiftet. Vår anbefaling er at partene setter opp en sameieavtale mens man fortsatt er venner. En god sameieavtale virker konfliktdempende.

Kontaktskjema