Når kan gårdeier bli ansvarlig for takras, glatte fortau og inngangspartier?

Kan Eidsvoll kommune som gårdeier holdes erstatningsansvarlig for skadene eleven ble påført?

Eidsvoll kommune har som andre hus- og grunneiere (nedenfor kalt «Gårdeier») et generelt ansvar for å sikre, rydde og rengjøre areal rundt bygget. Dette for å unngå at omgivelsene bli utsatt for skade som følge av forhold på eiendommen. I tillegg til den generelle plikten er det gjerne fastsatt mer konkrete plikter i lokale politivedtekter. For Eidsvoll kommune er det slike regler i de lokale politivedtektene fra 2003.

Oppstår skade som følge av brudd på de plikter gårdeier er pålagt, utløser det krav på erstatning. Dette er ikke bare et teoretisk utgangspunkt. I rettspraksis finnes det en rekke eksempler på at gårdeiere er dømt til å betale erstatning fordi tilsynspliktene ved eiendommen har blitt fulgt opp for dårlig, slik at personer og ting er blitt skadet. Kort sagt blir erstatningsansvar idømt om skaden skyldes at eiendommen har hatt faremomenter som følge av uaktsom handling eller unnlatelse fra gårdeieren. I tillegg pålegges ansvar om skadelidte har kunnet påvise økonomisk tap som skyldes et ekstraordinært faremoment ved bygningen.

I likhet med alle andre gårdeiere i kommunen plikter Eidsvoll kommune å sørge for strøing av fortau og inngangsparti når det er glatt. Går vi tilbake til ulykken på Vilberg skole er det klart at Eidsvoll kommune er ansvarlig for kostnaden ved å reparere de to fortennene om kommunen verken selv har strødd ordentlig eller satt arbeidet bort til noen som hadde rutiner og kompetanse på dette. Vi legger her til at alle gårdeiere i tillegg til strøing av glatte inngangsparti, skal forebygge snø- og isras fra hustak. Det skal settes opp avvisere som gjør det tydelig at ferdselen er forbundet med fare eller ulempe. Når det er fare for at snø og is kan falle ned skal gårdeier snarest mulig sørge for at taket blir ryddet. Der derfor utilstrekkelig om gårdeier kun informerer om faren eller ulempen. Er snø og is falt ned plikter gårdeieren å rydde fortau utenfor eiendommen. Dette følger av §§ 15, 16 og 17 i politivedtekten for Eidsvoll.

For å ivareta pliktene i politivedtekten, må det etableres rutiner som sikrer at rutinene blir fulgt. Rutinene må være forsvarlige slik at de sikrer avdekking og fjerning av faren. Det må videre føres kontroll med at rutinene overholdes. Dersom arbeidene settes bort til andre, må gårdeier sørge for at det settes bort til noen som har kompetanse til å foreta arbeidene, og har rutinene i orden. Er arbeidene satt bort til kompetent bedrift, med egne rutiner, er det unødvendig for gårdeier å ha egne retningslinjer for hvordan arbeidet skal utføres.

Det er ingen automatikk mellom et fall på glatta og ansvar for verken Eidsvoll kommune eller andre gårdeiere. For at pliktbrudd skal være erstatningsbetingende har Høyesterett sagt at det må ha vært praktisk mulig og gjennomførbart å unngå skaden. I de tilfellene hvor gårdeieren har manglet etablerte og tilstrekkelige rutiner for å overholde pliktene har Høyesterett kommet til at det er grunnlag for et ansvar. Det samme gjelder der gårdeier ikke har overholdt rutiner som har vært rimelig og praktisk gjennomførbare. På den andre siden har gårdeier blitt frifunnet i saker der det er påvist etablerte og forsvarlige rutiner, for å hindre skaden.

Sakene hvor gårdeiers ansvar er knyttet opp til skrevne (typisk politivedtekter) og uskrevne adferdsnormer bygger på at gårdeier har utvist uaktsomhet, dvs. skyld. Gårdeier kan imidlertid også bli ansvarlig på såkalt objektivt grunnlag. Gårdeier trenger da ikke å ha opptrådt uaktsomt. Det avgjørende for dette ansvarsgrunnlaget er at eiendommen frembyr en ekstraordinær risiko som er stadig og typisk. Utgangspunktet for vurderingen er om skaderisikoen vesentlig overstiger det som kan betegnes som dagliglivets risiko.

Med grunnlag i det objektive ansvaret har domstolene pålagt gårdeiere ansvar for skader etter at både mønepanner, gesims og istapper har falt ned, og skadet forbipasserende. Person- og tingskade som følge av fallulykker på is ligger derimot innenfor dagliglivets risiko, slik at gårdeieren ikke kan bli ansvarlig på objektivt grunnlag. Her må ansvar eventuelt kunne føres tilbake til et brudd på en handlingsnorm, dvs. skyldansvar.

Når det gjelder den konkrete saken på Vilberg skole kjenner vi saken bare fra omtale i Romerikes Blad. Med grunnlag bare i omtalen er det vanskelig å konkludere klart på om familien kan kreve dekket tannlegeutgiftene fra kommunen. Har kommunen manglet de nevnte rutiner for strøing, eller har de rett og slett ikke strødd, vil kommunen (eller enhver annen gårdeier, borettslag, eierseksjonssameie etc.) raskt komme i ansvar.

Kan gårdeiere også idømmes straffeansvar som følge av glatte fortau og snøras fra tak?

Ved grove brudd på de pliktene vi har nevnt over kan det også bli aktuelt med et straffeansvar. Dette følger av straffeloven § 280 og i Eidsvoll av § 30 i politivedtektene.

I rettspraksis er det eksempler på at straff er idømt når det har vært enkelt å avdekke forholdet og det skulle mindre tiltak til for å unngå skaden som oppsto. På den annen side har domstolene frikjent i tilfeller når det var etablert normale sikkerhetsrutiner og arbeidet var satt bort til noen som hadde kompetanse til å foreta arbeidene.

Hva bør du som gårdeier gjøre?

Som gårdeier bør du sørge for å etablere gode rutiner. Rutiner som sikrer at pliktene du er pålagt overholdes. Ved å ha gode rutiner som å varsle de som ferdes, samt raskt utføre tiltak, unngås at omgivelsene blir utsatt for fare.

Vær klar over at ansvaret gjelder alle eiere. Både for kommuner, selskaper, privatpersoner, borettslag og eierseksjonssameier. Eies grunnen av et aksjeselskap, borettslag eller eierseksjonssameie påligger vedlikeholdsplikten styret, men for privatpersoner er imidlertid ansvaret personlig.

Dersom du er usikker på om du eller ditt sameie, borettslag etc. har etablert gode nok rutiner, vil vi anbefale deg å ta kontakt med noen som har god kjennskap til hvilke krav som gjelder og hvordan disse skal følges opp. Da unngår du både at omgivelsene utsettes for person- og tingskade og at du blir ansvarlig for slike skader.