Det er ulike entrepriseformer en byggherre kan velge å organisere sitt utviklingsprosjekt på. Tradisjonelt har hovedformene vært utførelsesentreprise og totalentreprise. Valg av entrepriseform vil være en av de viktigste beslutningene som tas i et bygge- og anleggsprosjekt. Dette fordi det vil kunne få betydning for hvordan risikoen for feil skal fordeles og i hvilken grad byggherren kan styre utførelsen av prosjektet.
10.03.2023
Skrevet av: Senioradvokat Emilie Alexandra Sæter Langeland og advokatfullmektig Hilde Killerud Ødegård Forskjellen mellom entreprisemodellene
Utførelsesentreprise
Utførelsesentreprise innebærer at byggherren er ansvarlig for hele, eller mesteparten av prosjekteringen i byggeprosjektet. Byggherren bærer dermed selv risikoen for resultatet av prosjekteringen. Entreprenørene skal utføre det arbeidet som byggherren har beskrevet i prosjekteringsmateriealet. NS 8405 og NS 8406 er standardkontrakter som er tilpasset utførelsesentrepriser. En utførelsesentreprise kan gjennomføres som delt entreprise, hovedentreprise eller generalentreprise. Forskjellen på disse er strukturen for prosjektets utførelse.
- Les mer om: Utførelsesentreprise
Delte entrepriser
Ved delte entrepriser har byggherren inngått avtaler med flere entreprenører som skal utføre forskjellige deler av prosjektet. Det er følgelig ulike aktører i prosjektet med ansvar for utførelsen av hvert sitt fagfelt. Det er byggherren som har ansvaret for koordineringen av disse aktørene. Fordelen med delte entrepriser er at byggherren har stor påvirkningskraft, kan vurdere ønskede løsninger og har muligheten til å drøfte pris. Normalt vil også den totale prislappen for delte entrepriser være mindre enn generalentrepriser og hovedentrepriser. Dette fordi byggherren selv har tatt på seg arbeidet med kontraktinngåelse med alle aktørene, samt koordinering og kontroll av de sidestilte entreprenørene. En ulempe er derimot at det er mange kontrakter og aktører å forholde seg til, noe som krever gode koordineringsegenskaper. Byggherren har også et større ansvar dersom noe skulle gå galt.
Hovedentreprise
Ved hovedentreprise er arbeider organisert slik at en entreprenør står for alle bygningsmessige arbeider. Det er denne kontrakten som kalles hovedentreprisen. De installasjonstekniske arbeidene er organisert gjennom andre sidestilte entrepriser. For byggherren vil denne ordningen fortsatt gi relativ stor mulighet for påvirkning, men mindre koordineringsansvar enn ved en delt entreprise. Dette fordi byggherren ikke trenger å koordinere underentreprenører.
Generalentreprise
Generalentreprise innebærer at entreprenøren utfører hele prosjektet. Byggherren har ansvaret for prosjekteringen, men entreprenøren vil ha muligheten til å inngå kontrakter, administrere og kontrollere underleverandører. Byggherren har derfor etter denne modellen lite koordineringsansvar, men mye påvirkningskraft for utforming da byggherren er ansvarlig for prosjekteringen. Det er redusert risiko for konflikter når generalentreprenøren selv har valgt sine samarbeidspartnere i utførelsen av prosjektet. Det er derimot redusert mulighet for å gjøre endringer underveis og byggherren har ikke direkte kontroll over kvalitetskrav som settes til underleverandører.
Totalentreprise
I en totalentreprise er det entreprenøren som har ansvar for både prosjektering og gjennomføring. Byggherren utarbeider overordnede funksjonskrav som totalentreprenøren gjennom detaljprosjekteringen må oppfylle. Totalentreprenøren har derfor større påvirkningen på valg av løsninger og materialer enn ved en utførelsesentreprise. NS 8407 er standardkontrakten som er tilpasset totalentrepriser.
Det kan engasjeres én eller flere totalentreprenører. Dersom det kun engasjeres én totalentreprenør, foreligger en hel totalentreprise. Engasjeres derimot flere totalentreprenører innen de respektive fag, foreligger en delt totalentreprise.
Fordelen med totalentreprise er at byggherren forholder seg til færre kontraktsparter og at det er totalentreprenøren som har ansvaret og risikoen for prosjektering og utførelse. Dette går imidlertid på bekostning av byggherrens påvirkningskraft i prosessen, og dermed mulighet til å påvirke utførelse og kvalitet. Ettersom totalentreprenøren har påtatt seg store deler av risikoen, vil også slike oppdrag ofte være dyrere enn en utførelsesentreprise. Dette for å kompensere for risikoen for uforutsette forhold.
- Les mer om: Totalentreprise
Hvilken kontrakt bør dere velge i deres prosjekt?
Entrepriseformene har sine fordeler og ulemper. Avgjørende for hvilken entrepriseform som bør velges vil kunne være prosjektets størrelse og sammensatthet. Har dere spørsmål om hvilke kontrakter som vil passe for deres prosjekt eller andre entrepriserettslige spørsmål – ta kontakt med en av våre erfarne entrepriseadvokater!
- Les mer om: valg av entrepriseformer
- Les mer om: Proffentreprise.no
