Råd om valg av entrepriserformer

Valg av entrepriseformer

Det er ulike entrepriseformer en byggherre kan velge å organisere sitt utviklingsprosjekt på. Tradisjonelt har hovedformene vært utførelsesentreprise og totalentreprise. Valg av entrepriseform vil være en av de viktigste beslutningene som tas i et bygge- og anleggsprosjekt. Dette fordi det vil kunne få betydning for hvordan risikoen for feil skal fordeles og i hvilken grad byggherren kan styre utførelsen av prosjektet.

Vi bistår med råd og valg av kontraktsmodeller, samt anbefalinger til hvordan byggeprosjektet kan organiseres. Her gjør vi kort rede for utførelsesentreprise etter NS 8405 og totalentreprise etter NS 8407. Vi ser også på de ulike entreprisestrukturene:

• Delte entrepriser
• Hovedentrepriser
• Generalentrepriser
• Hel totalentrepriser
• Mindre entrepriser
• Underentrepriser
• Samspillsentrepriser

Våre advokater har også skrevet mer om entrepriserett på proffentreprise.no. 

Utførelsesentreprise – NS 8405

Utfrelsesentreprise innebærer at byggherren er ansvarlig for hele, eller mesteparten av prosjekteringen i byggeprosjektet. Byggherren bærer dermed selv risikoen for resultatet av prosjekteringen. Entreprenørene skal utføre det arbeidet som byggherren har beskrevet i prosjekteringsmateriealet. NS 8405 er en standardkontrakt som er tilpasset utførelsesentrepriser.

• Les mer om: Utførelsesentreprise NS 8405

Totalentreprise – NS 8407

Ved totalentreprise har entreprenøren påtatt seg ansvaret for å utføre prosjekteringen og utførelsen. Byggherren utarbeider overordnede funksjonskrav som totalentreprenøren gjennom detaljprosjekteringen må oppfylle. Totalentreprenøren har derfor større påvirkningen på valg av løsninger og materialer enn ved en utførelsesentreprise. NS 8407 er standardkontrakten som er tilpasset totalentrepriser.

Fordelen med totalentreprise er at byggherren forholder seg til færre kontraktsparter og at det er totalentreprenøren som har ansvaret og risikoen for prosjektering og utførelse. Dette går imidlertid på bekostning av byggherrens påvirkningskraft i prosessen, og dermed mulighet til å påvirke utførelse og kvalitet. Ettersom totalentreprenøren har påtatt seg store deler av risikoen, vil også slike oppdrag ofte være dyrere enn en utførelsesentreprise. Dette for å kompensere for risikoen for uforutsette forhold.

• Les mer om: Totalentreprise NS 8407

Entreprisestrukturen

Både utførelses- og totalentrepriser kan deles inn på ulike måter. En utførelsesentreprise kan gjennomføres som delt entreprise, hovedentreprise eller generalentreprise. Totalentrepriser kan enten være en delt totalentreprise eller en hel totalentreprise. Forskjellen på disse er strukturen for prosjektets utførelse.

Delte entrepriser

Ved delte entrepriser har byggherren inngått avtaler med flere entreprenører som skal utføre forskjellige deler av prosjektet. Engasjeres derimot flere totalentreprenører innen de respektive fag, foreligger en delt totalentreprise.

Det er følgelig ulike aktører i prosjektet med ansvar for utførelsen av hvert sitt fagfelt. Det er byggherren som har ansvaret for koordineringen av disse aktørene. Fordelen med delte entrepriser er at byggherren har stor påvirkningskraft, kan vurdere ønskede løsninger og har muligheten til å drøfte pris. Normalt vil også den totale prislappen for delte entrepriser være mindre enn generalentrepriser og hovedentrepriser. Dette fordi byggherren selv har tatt på seg arbeidet med kontraktinngåelse med alle aktørene, samt koordinering og kontroll av de sidestilte entreprenørene. En ulempe er derimot at det er mange kontrakter og aktører å forholde seg til, noe som krever gode koordineringsegenskaper. Byggherren har også et større ansvar dersom noe skulle gå galt.

Hovedentreprise

Ved hovedentreprise er arbeider organisert slik at en entreprenør står for alle bygningsmessige arbeider. Det er denne kontrakten som kalles hovedentreprisen. De installasjonstekniske arbeidene er organisert gjennom andre sidestilte entrepriser. For byggherren vil denne ordningen fortsatt gi relativ stor mulighet for påvirkning, men mindre koordineringsansvar enn ved en delt entreprise. Dette fordi byggherren ikke trenger å koordinere underentreprenører.

Generalentreprise og hel totalentreprise

Generalentreprise innebærer at entreprenøren utfører hele prosjektet. Uttrykket generalentreprise brukes som regel når entreprenøren skal utføre en utførelsesentreprise. Byggherren har dermed ansvaret for prosjekteringen, men entreprenøren vil ha muligheten til å inngå kontrakter, administrere og kontrollere underleverandører. Byggherren har derfor etter denne modellen lite koordineringsansvar, men mye påvirkningskraft for utforming da byggherren er ansvarlig for prosjekteringen. Det er redusert risiko for konflikter når generalentreprenøren selv har valgt sine samarbeidspartnere i utførelsen av prosjektet. Det er derimot redusert mulighet for å gjøre endringer underveis og byggherren har ikke direkte kontroll over kvalitetskrav som settes til underleverandører.

Dersom byggherren kun skal engasjere én totalentreprenør i totalentrepriser, foreligger en hel totalentreprise.

Mindre entrepriser – NS 8406

NS 8405 og NS 8407 er begge omfattende kontraktstandarder, med formaliserte varslingsregler med strenge konsekvenser for unnlatt varsling, og strenge plikter til koordinering og samordning. Bruken av disse kontraktstandardene krever derfor tett oppfølging og stiller store krav til både byggherrens og entreprenørens prosjektledelse. Det er ikke alle prosjekter hvor dette vil være passende.

NS 8406 er utformet for prosjekter av mindre omfang eller enklere organisering. Kontraktstandarden er hovedsakelig utformet for utførelsesentrepriser hvor byggherren står for det vesentligste av prosjekteringen. NS 8406 har vesentlig mindre omfattende varlingsregime og konsekvenser ved oversittet varslingsfrist.

Bruken av NS 8406 bør imidlertid unngås i prosjekter som har et større behov for strenge varslingsregimer og samordning, f.eks. i prosjekter der mange entreprenører arbeider samtidig på byggeplassen.

• Les mer om: Entreprise for mindre arbeider – NS 8406

Underentrepriser – NS 8415, NS 8416 OG NS 8417

Ved både utførelses- og totalentrepriser vil det kunne oppstå behov for å engasjere underentreprenører. Da er det viktig å passer på at valg av kontraktsmodell med underentreprenøren, samsvarer med kontrakten mellom byggherren og hovedentreprenøren. Dersom hovedentreprenøren har en kontrakt som pålegger han både utførelses- og prosjekteringsansvaret, vil det oppstå utfordringer dersom hovedentreprenøren kun viderefører utførelsesansvaret til underentreprenørene. Det er derfor utarbeidet kontraktstandarder for underentrepriser som svarer med kontraktstandardene mellom byggherren og entreprenøren:

• NS 8405 samsvarer med NS 8415
• NS 8406 samsvarer med NS 8416
• NS 8407 samsvarer med NS 8417

NS 8415, 8416 og 8417 er relativt lik sine respektive kontraktstandarder. Det er likevel praktisk viktige forskjeller, slik som reglene om overtakelse, hovedentreprenørens intervensjonsrett og utbetaling av innestående kontraktssum.

Samspillsavtaler

En samspillsavtale er ikke en egen kontraktsform, slik som NS 8405 eller NS 8407. I stedet er det en gjennomføringsmodell som legger opp til et tett samarbeid mellom byggherren og entreprenøren gjennom hele prosjektet. Hensikten med samspillsavtaler er å skape større muligheter for innsparing, verdiskapning og optimalisering av prosjekter.

Et sentralt kjennetegn ved samspillsavtaler er tidlig involvering av entreprenøren. Samspillsavtaler deles derfor gjerne inn i to faser:

1. Først gjennomføres det en utviklings- og prosjekteringsfase.
2. Deretter gjennomføres det en byggefase.

Tidlig involvering av entreprenøren er viktig, slik at byggherren får dratt nytte av entreprenørens kompetanse og erfaring. Uten et tidlig og tett samarbeid, vil det være vanskelig å oppnå hensikten med samspillsavtaler.

Ulempen med en samspillsavtale er faren for uklare grensesnitt og ansvarsområder. Det er derfor viktig med en avtale som klart beskriver byggherrens og entreprenørens rettigheter og plikter.

Anbud

Valget av riktig kontraktsmodell skjer allerede på anbudsstadiet. Partene bør allerede på tidsbudsstadiet klargjøre hvilken kontraktstandard som skal ligge til grunn for prosjektet. Byggherren bør derfor presisere i tilbudsgrunnlaget om det er ønskelig at kontrakten er basert på f.eks. NS 8405 eller NS 8407. Dersom dette ikke er angitt i tilbudsgrunnlaget, bør entreprenøren presisere hvilken kontraktstandard som tilbudet er gitt på grunnlag av.

Det er viktig å huske på at en ubetinget aksept av et tilbud normalt fører til at det er inngått bindende avtale. Dette vil gjelde selv om det kan gjenstå avklaring av detaljer og utarbeidelse og signering av kontraktsdokumenter. Dersom en av partene ikke ønsker at det skal foreligge en bindende avtale før alt er avklart og signert, er det viktig at dette blir tydelig kommunisert og det blir tatt forbehold om dette.

• Les mer om: inngivelse av tilbud til offentlige oppdragsgivere.

 Avslutning

Det er viktig å være bevisst på valget av kontraktsmodell i hele kontraktsinngåelsesfasen. Våre advokater har god kjennskap til ulike kontraktsmodeller og bistår gjerne med både rådgivning og utarbeidelse av avtaledokumenter. Har du spørsmål om organisering av byggeprosjektet og valg av entrepriseform, kan du fylle ut kontaktskjemaet nedenfor så tar en av våre advokater kontakt med deg.

Kontaktskjema