Høyesterett avsa 4. mars 2021 dom i sak som gjaldt krav mot utbygger fra en kjøper av eierseksjoner.
12.03.2021
Skrevet av: Advokat Audun L. Bollerud og advokatfullmektig Ishak Skjæraasen Khan
Kjøperne krevde retting av mangler i felles garasjeanlegg. Spørsmålet for Høyesterett var om de enkelte seksjonseiere kunne kreve retting av fellesarealet, eller om slike krav må fremsettes av eierseksjonssameiets styre, ev. av samtlige seksjonseiere.
Hva mener høyesterett?
Høyesterett fastslo i dommen at det kun er sameiets styre som kan fremme krav om retting i fellesareal – ikke den enkelte sameier.
Eierseksjonsloven bygger på et skille mellom fellesareal og areal som den enkelte kjøper har eksklusiv råderett over. I fellesareal har den enkelte seksjonseier ingen rettslig råderett, og kun en begrenset faktisk rådighet.
Høyesterett har gjennom tidligere dommer slått fast at en kjøper kan gjøre gjeldende krav på økonomisk kompensasjon for mangler knyttet til fellesareal (se blant annet Rt-2003-387 Takterrassedommen). Ved mangler i fellesareal kan den enkelte seksjonseier kreve prisavslag eller erstatning for tapet beregnet etter sin eierandel i sameiet.
I den konkrete saken hadde utbygger bygget ut et leilighetskompleks på 30 leiligheter. En gruppe på ni av seksjonseierne fremmet krav for domstolen om at utbygger skulle rette mangler i felles garasjeanlegg. Utbygger bestred at de enkelte seksjonseiere hadde anledning til å kreve retting av mangler i fellesareal.
Høyesterett tok utgangspunkt i en tolkning av bustadoppføringslova § 32. Bestemmelsen gir en kjøper rett til å kreve retting av mangler fra utbyggeren. Høyesterett uttalte at ordlyden i bestemmelsen isolert sett kunne tolkes i retning av at den enkelte kjøper kan kreve retting av mangler i fellesareal. Det neste spørsmålet var dermed om bustadoppføringsloven § 32 måtte tolkes innskrenkende.
Høyesterett fant ikke et klart svar i verken lovens forarbeider eller tidligere rettspraksis. I vurderingen måtte det derfor legges vesentlig vekt på reelle hensyn. Høyesterett la vekt på harmonisering av bustadoppføringsloven og eierseksjonsloven. Etter sistnevnte er det styret som i utgangspunktet håndterer alt i fellesarealet. Høyesterett la også vekt på hva som ville være den enkleste løsningen å praktisere.
Konklusjonen
Til slutt konkluderte Høyesterett med at enkeltsameier ikke kan kreve retting i fellesareal. Et slikt søksmål må fremmes av styre, ev. av samtlige sameiere i fellesskap. Dette gjelder selv om styret har samtykke i søksmålet fra enkelteierne.
Etter Høyesteretts dom må det legges til grunn som en klar hovedregel at ingen enkelt sameier kan pålegge utbygger å rette mangler i fellesarealet.
Høyesterett holdt imidlertid døren på gløtt for ett unntak fra hovedregelen der sameierne som fremmer kravet er de eneste som er berørt av rettingen. Dette kan nok medføre at løsningen f.eks. blir en annen der sameiet er lite og arealet/bygningskroppen kun berører den ene sameieren.
Høyesteretts dom aktualiserer også ytterligere spørsmål knyttet til mangler i fellesareal. Blant annet gjelder dette forhold til reklamasjonsreglene. Vil f.eks. reklamasjonsfristen for å kreve retting av mangler i fellesareal begynne å løpe når bare en enkelt seksjonseier har kunnskap om mangelen, eller når styret har eller burde ha fått den nødvendige kunnskapen? Og vil et rettingskrav fra en seksjonseier avbryte reklamasjonsfristen for sameiet og de øvrige seksjonene?
