Plan- og bygningsloven

Plan- og bygningslovgivningen

Alle må følge dette regelsettet, enten du er en stor utbygger som skal regulere et helt hyttefelt, en kommune som skal bygge en ny barneskole eller en privatperson som skal sette opp gjerde mot naboen.

Plan- og bygningsloven er en del av det offentligrettslige regelverket, og har en tilgrensende side til de privatrettslige regelsettene som for eksempel naboretten. Regelverket forvaltes av plan- og bygningsetaten som et forvaltningsorgan i kommunen.

Formålet med loven er å fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner. Byggesaksbehandlingen skal sikre at tiltak blir i samsvar med lov, forskrift og planer.
Poenget er altså at man, ved å følge reglene i plan- og bygningsloven, skal sikre at eiendommer og arealer utvikles på god måte, hensyntatt søkeren selv og samfunnet for øvrig. Plan- og bygningslovgivningen er et offentligrettslig regelverk som lever side om side med privatrettslige regelverk, så som naboloven.

• Les mer om: Naboretten og granneloven

Kommune- og reguleringsplanene

Alle kommuner skal ha en kommuneplan. Kommuneplanen fungerer som kommunens overordnede rettesnor. Alle former for eiendomsutvikling innenfor kommunegrensene, skal skje i henhold til kommuneplanen.Innenfor en og samme kommune kan det, i tillegg til kommuneplanen, finnes flere ulike reguleringsplaner. Reguleringsplanene er gjerne mer detaljerte, og knytter seg til et mindre avgrenset areal enn kommuneplanen.

Definisjonen på en reguleringsplan fremgår av plan- og bygningsloven (pbl.) § 12-1. Der står det at en reguleringsplan er et «arealplankart med tilhørende bestemmelser som angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser».

Detaljregulering gjøres for følge opp overordnet plan, normalt kommuneplan. Normalt vedtas det helt nye reguleringsplaner, men det kan også gjøres som utfylling eller endring av vedtatt reguleringsplan, jf. § 12-3. Ofte er det tale om at hele området som i dag er omfattet av en reguleringsplan, skal reguleres på nytt. I et slikt tilfelle vil den nye planen i sin helhet erstatte dagens reguleringsplan.

Kommunen er bundet av reguleringsplanen, jf. pbl. § 12-4. Dette er svært viktig, og betyr at kommunen er forpliktet til å fatte vedtak i medhold av planen. Er det for eksempel etter reguleringsplanen tillatt å bygge anneks på hyttetomta, må kommunen godkjenne en hytteeiers søknad om å få bygge anneks. Motsatt, dersom det i reguleringsplanen er inntatt forbud mot å bygge anneks på hyttetomter, må hytteeieren søke dispensasjon fra planen for å kunne bygge anneks. Derfor er det alltid viktig å studere reguleringsplanen før man går i gang med en søknadsprosess. En søknad i tråd med plan er naturlig nok mye enklere å utforme enn en dispensasjonssøknad.

Som det fremgår av pbl. § 12-1, skal det fremgå av reguleringsplanen hvilke arealformål de ulike arealene er underlagt. For eksempel kan det angis områder for bebyggelse og anlegg, grønnstruktur, LNFR-område mv. Arealformålet vil være avgjørende i vurderingen av hvilke nye tiltak som lovlig kan iverksettes på de ulike områdene.

Frem til ca. 1960 tallet var det vanlig med tinglysing av byggeklausuler for styre og regulere utviklingen av eiendommer. Reguleringsplaner har langt på vei erstattet behovet for tinglysing av bruksretter.
Det finnes rettspraksis på at byggeklausuler har vært til hinder for utviklingen av området. Det kan oppstå motsetningsforhold dersom det vedtas planer som åpner for deling og fortetting med lavblokker og flermannsboliger, og det samtidig hefter deleforbud og krav om enebolig på eiendommen. I slike tilfeller må man vurdere om servituttene har bortfalt, eller om de skal eksproprieres for å få gjennomført reguleringsplanen.

• Les mer om: Bruksretter

Byggesaksdelen i plan- og bygningsloven.

Utgangspunktet er altså at den enkelte skal bygge og utvikle arealer i henhold til lov, forskrift og plangrunnlag. Hvilke regler gir plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter for bygging og eiendomsutvikling?

De sentrale byggereglene finnes i plan- og bygningsloven kapittel 20 til 31. I kapittel 20 har man for eksempel helt konkrete regler for hvilke tiltak som krever søknad til plan- og bygningsmyndighetene i den enkelte kommune, og hvilke tiltak som kan oppføres uten at kommunen må involveres. Videre finnes regler om hvilke typer søknader, og hvem som har søkekompetanse. Skal du oppføre en helt ny bolig, er det for eksempel krav til at du benytter en ansvarlig søker, ofte en arkitekt som oppfyller de formelle og reelle kompetansekravene som fremgår av plan- og bygningsloven. Reglene i plan- og bygningsloven er på dette punktet utfylt med regler i byggesaksforskriften.

Dispensasjon fra plan- og bygningsloven

Skal man bygge i strid med regler i plan- og bygningsloven, tilhørende forskrift eller plangrunnlaget som gjelder på stedet, må man søke om dispensasjon. Reglene om dispensasjon finnes i plan- og bygningsloven kapittel 19.

Formkravet til en dispensasjonssøknad er at den må være grunngitt. Det betyr enkelt forklart at man må redegjøre for hvorfor det i dette tilfellet er nødvendig å bygge i strid med de aktuelle reglene og hvorfor det i dette tilfellet bør gis dispensasjon.

Det er to vilkår som må være oppfylt for at kommunen skal kunne gi dispensasjon:

1. Kommunen kan ikke gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, hensynene i lovens formålsbestemmelse eller regionale interesser, blir vesentlig tilsidesatt.
2. Fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene.

For de aller fleste er det ganske uklart hva som egentlig ligger i dette, og praksis viser at kommunene tar svært konkrete og skjønnsmessige vurderinger. Det betyr at det i mange tilfeller er vanskelig å si på forhånd om kommunen vil gi dispensasjon i det enkelte tilfellet, eller ikke.

En typisk situasjon hvor det er behov for dispensasjonssøknad, er hvor man ønsker å bygge i strandsonen. Det er nemlig et generelt forbud mot all bygging og alle eiendomstiltak i 100-metersbeltet fra sjøen. Ønsker man å fradele en eiendom, sette opp en garasje eller bygge trapper fra hytta og ned til sjøen, må man altså søke om dispensasjon fra plan- og bygningsmyndighetene i den aktuelle kommunen.

Av andre eksempler hvor vi ofte bistår i dispensasjonssøknader, er tilfeller hvor man ønsker å bygge høyere hus, større garasje eller oppføre flere kvadratmeter på tomta enn det reguleringsplanen tillater.

Har du fått avslag fra plan- og bygningsetaten, og vil klage på vedtaket?

Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven er at du skal få tillatelse til tiltaket du søker om, så fremt søknaden er i samsvar med lov, forskrift eller plan, eller at vilkårene for å gi dispensasjon er til stede. I noen tilfeller avslår likevel bygningsmyndighetene søknader. Det vanligste er kanskje at de avslår dispensasjonssøknader.

Ved avslag har du anledning til å klage. Klagefristen er tre uker fra du mottok vedtaket. Klagen sendes til det organet som fattet vedtaket, dvs. kommunen. Kommunen kan enten omgjøre vedtaket i henhold til klagen, eller stå på sitt og sende klagen videre til Statsforvalteren. Får du avslag også hos Statsforvalteren, kan du bringe saken videre inn for domstolene.

Advokatfirmaet Økland har betydelig kompetanse på plan- og bygningsrett

Vi bistår utbyggere, eiendomsinvestorer og tiltakshaver på alle trinn i et byggeprosjekt. Har du spørsmål om avslag på tillatelse, ekspropriasjon av servitutter til hinder for gjennomføring av tiltak, ekspropriasjon av rett til vei- vann og avløp over naboeiendom eller lignende, kan du fylle ut kontaktskjemaet nedenfor så tar vi kontakt med deg.

Kontaktskjema