Sluttoppgjør i byggeprosjekter

Vi mener arbeidet med et godt sluttoppgjør starter ved første spadetak. Har entreprenøren god, løpende dokumentasjon på utført arbeid og et godt system for organisering og oppfølging av endringsmeldinger, behøver ikke arbeidet med sluttoppgjøret å bli så krevende. Et godt organisert sluttoppgjør gjør det også rimeligere å benytte seg av advokat til å bistå i forhandlinger og eventuell tvisteløsning. 

Hva skal med i sluttoppgjøret?

Et sluttoppgjør består av to deler:

• Sluttoppstillingen: Her skal ALT entreprenøren har utført av arbeid og ønsker betaling for tas med, uavhengig av om kravene er fakturert og betalt eller ikke. 
• Sluttfakturaen: Her skal det kun tas med krav som ikke tidligere er fakturert. 

For entreprenøren er det viktig å få med alle kravene i sluttoppstillingen. En god inndeling av sluttoppstillingen kan se slik ut:

• Fakturerte og betalte krav
• Fakturerte og ubetalte krav (uavhengig av om de har forfalt)
• Fakturerte og omtvistede krav (tas ikke disse med, anses de som frafalt)
• Alle krav som så langt ikke er fakturert. 

Når skal sluttoppgjøret sendes?

Sluttoppgjøret skal sendes innen 2 måneder etter overtakelse. Dersom denne fristen ikke overholdes, kan byggherren sette en ny frist på minst 14 dager. Dersom den nye fristen ikke overholdes, taper entreprenøren alle krav som ikke allerede er betalt (eller som eventuelt kan fremsettes etter fristen, se nedenfor).

Kan det tas forbehold i sluttoppgjøret? 

Entreprenøren kan bare ta forbehold om senere endring av sluttoppstillingen for spesifiserte angitte kravsgrunnlag, dersom grunnlaget ikke har foreligget i tide. Dette kan for eksempel være der entreprenøren mangler grunnlag fra underentreprenører. 

Hva skjer om du har glemt et krav eller gjort en feil?

Om du oppdager at du har gjort en feil, kan både sluttoppstilling og sluttfaktura korrigeres innen fristen for å sende sluttoppgjør.

Etter fristen kan sluttoppgjøret ikke suppleres med nye krav. Her gjelder likevel noen unntak, bl.a. for arbeid som skal gjøres etter overtakelse og gjenstående krav på indeksregulering (hvor indeksen normalt ikke foreligger ennå). 

Byggherrens behandling av sluttoppgjøret

Byggherrens betalingsfrist er 2 måneder etter entreprenøren har sendt sluttoppgjøret. 

For byggherren er det viktig å komme med alle sine innsigelser (og eventuelle motkrav) innen den samme fristen. Her er det også viktig å gjenta tidligere innsigelser til omtvistede krav. Gjøres ikke det, anses kravet akseptert. Her gjelder noen få unntak, bl.a. for mangelskrav, men en god tommelfingerregel er å gjenta alle tidligere innsigelser. 

Forhandlinger og tvisteløsning 

Et oversiktlig og godt organisert sluttoppgjør fra entreprenørens side er et godt utgangspunkt for å klare å bli enig med byggherren. 

NS-kontraktene har klare regler for tvisteløsning før og etter overtakelse. Det gjelder også en egen søksmålsfrist på 8 måneder fra overtakelsen for omtvistede endringer. 

• Les mer om: Tvisteløsning for ordinære domstoler og voldgift

For entreprenøren er det viktig å ha kontroll på denne fristen. Når prosjektet er gjennomført og en har tatt fatt på nye prosjekter, går tiden fort. I tillegg går gjerne halve perioden med til å sende sluttoppgjør (frist 2 måneder etter overtakelse) og få byggherrens innsigelser (2 måneder fra sluttoppgjør). 

Har du behov for juridisk bistand? 

Advokatfirmaet Økland har betydelig kompetanse innenfor bygg og anleggskontrakter. Vår erfaring er at tidlig rådgivning kan bidra til å unngå konflikter. Ønsker du som entreprenør bistand i forbindelse med utforming av sluttoppgjøret eller som byggherre bistand i forbindelse med behandling av kravet? Har det oppstått tvist om sluttoppgjøret? Ta kontakt ved å fylle ut kontaktskjemaet nedenfor. 

Kontaktskjema