Bistand i byggeprosjekter
Byggeprosjekter under NS-kontrakter kan være komplekse operasjoner som kan by på en rekke utfordringer for både byggherre og entreprenør.
Kontaktpersoner
Vi ønsker å være bedriftens rådgiver og «sparringspartner» gjennom hele kontraktsløpet.
Tilbuds- og kontraktsfasen
For entreprenøren er det viktig å lese byggherrens tilbudsgrunnlag godt nok for å kunne gi et presist og lønnsomt tilbud. En upresis leveransebeskrivelse, eller uklare og utydelige forbehold i tilbudet, øker risikoen for uenigheter og tvister. For entreprenøren er det også viktig å lese kontraktsutkastet godt nok, slik at risikoen for senere overraskelser reduseres. Dette gjelder spesielt ved offentlige anskaffelser. Hvis entreprenøren er i tvil, er det viktig å bruke spørsmålsrunden aktivt.
- Les mer om: Utarbeidelse og inngivelse av tilbud til offentlige oppdragsgivere.
- Les mer om: Avklaring av uklarheter i konkurransegrunnlaget.
For byggherren er det tilsvarende viktig å utarbeide et så godt tilbudsgrunnlag som mulig, og så lese tilbudene opp mot dette. Hvilket tilbud gir den beste ytelsen til den beste prisen.
Kontrakten danner rammen for gjennomføringen av byggeprosjektet. Kontrakten er derfor helt sentral i vurderingen av om partene har oppfylt sine forpliktelser, hva entreprenøren har krav på av betaling etc.
Når kontrakten er signert, er det likevel vår erfaring at både byggherrer og entreprenører ofte legger den «i skuffen». Vårt råd er å bruke kontrakten aktivt gjennom hele byggeperioden – dette gir best lønnsomhet og redusert risiko for tvist.
Endringer i byggeperioden
Endringer i byggeprosjektet er uunngåelige. Det kan være endrede krav fra byggherren, uforutsette hendelser eller andre behov for tilpasninger underveis. NS-kontraktene oppstiller formaliserte prosedyrer for håndtering av endringer og uforutsette forhold, som det er viktig å følge.
For entreprenøren er det viktig å varsle med en gang det oppstår forhold som kan ha tids- eller kostnadskonsekvenser. Varslingsfristen er kort, slik at man ikke kan vente til omfanget eller konsekvensene er kjent. Overholdes ikke fristen, tapes krav på både fristforlengelse og vederlagsjustering. Det er også viktig å ha et godt system for organisering og oppfølging av endringsmeldinger underveis i prosjektet.
For byggherren er det tilsvarende viktig å svare på endringsvarsler fra entreprenøren. Overholdes ikke NS-kontraktenes svarfrister, vil retten til senere å fremsette innsigelser normalt være tapt.
Bruk av byggemøter
For begge parter i et byggeprosjekt er det viktig å bruke byggemøtene aktivt, og være bevisst på referatene fra byggemøtene ofte ber sentrale bevis i tvilstilfeller. Oppstår det tvist i etterkant, er det hva som står i referatet som er beviset på hva som ble avtalt, og dette vil det normalt legges betydelig mer vekt på enn hva partene måtte forklare eller mene i etterkant. For den som ikke skriver selve referatet, er det viktig å vite at kommentarer til referatet skal gis senest ved neste møte. Gjøres ikke dette, anses referatet som omforent.
Produktivitetsforstyrrelser – «plunder og heft»
Dersom det oppstår forhold på byggherresiden som gjør det vanskelig å drive effektivt på byggeplassen, er det viktig å dokumentere slike produktivitetsforstyrrelser («plunder og heft») løpende. Domstolene oppstiller strenge krav til dokumentasjonen av slike krav – og dersom en setter seg ned i ettertid for å lage dette, er sjansen stor for at kravet ikke vil nå frem.
Fremdriftsplaner og fristforlengelse
Fremdriftsplanen skal angi den faktiske fremdriften i prosjektet. Forsinkes prosjektet, må derfor fremdriftsplanen justeres tilsvarende. Den justerte fremdriftsplanen sier imidlertid ikke noe om hvem som bærer risikoen for forsinkelsen (hvem som må ta kostnaden).
For entreprenøren er det derfor viktig å også sende varsel om fristforlengelse, ikke bare belage seg på en revidert fremdriftsplan.
For byggherren er det tilsvarende viktig å svare i tide på et spesifisert krav om fristforlengelse. Overholdes ikke svarfristen, har entreprenøren fått fristforlengelse.
Har du behov for juridisk bistand?
Advokatfirmaet Økland har betydelig kompetanse innenfor bygg og anleggskontrakter. Har du spørsmål eller behov for en rådgiver underveis i byggeprosjektet, kan du ta kontakt ved å fylle ut kontaktskjemaet nedenfor.
