Kontaktpersoner
Hva innebærer deling og matrikulering av tomt?
Fradeling av eiendom innebærer i all hovedsak at man skiller ut en bestemt del av en eiendom, og at denne utskilte delen får eget gårds- og bruksnummer. De nye eiendomsgrensene blir oppmålt, og det blir satt ned grensemerker. De nye grensene blir deretter registrert i matrikkelen (eiendomsregisteret), og den nye eiendommen, med nytt gårds- og bruksnummer, blir tinglyst. Deling av eiendom gjøres ofte. Formålet er gjerne å selge denne fradelte eiendommen til en tredjeperson, eventuelt for å sikre barna sine tomter hvor de kan bygge egne bolighus.
Særlig aktuelt er det dersom man har hus eller hytte på festet tomt. Er tomta verken fradelt og oppmålt, er dette også en typisk situasjon for behovet for deling melder seg.
Ved deling av tomt vil som hovedregel alle servitutter (bruksretter) følge med til den fradelte tomten.
- Les mer om: Servitutter
Hvilke regler gjelder ved deling og matrikulering av tomt?
Generelt
I plan- og bygningsloven § 1-6 er det nærmere konkretisert hva som menes med «tiltak», og det innebærer blant annet «terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom». Fradeling av tomt er et søknadspliktig tiltak i henhold til plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav m. Det betyr at man må søke og få tillatelse fra plan- og bygningsetaten i den aktuelle kommunen eiendommen man ønsker å fradele ligger. Det er for øvrig også kommunen som forestår selve fradelingen og det arbeidet som springer ut av en fradeling, nemlig oppmåling, matrikulering og tinglysing. Nærmere om dette nedenfor.
I plan- og bygningsloven kapittel 26 finnes bare én bestemmelse, § 26-1, hvor det heter:
Opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, jf. matrikkellova, eller endring av eksisterende eiendomsgrenser, må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov.
Bestemmelsen angir med det et generelt utgangspunkt om at all fradeling av tomt må gjøres på en måte som medfører at kravene i plan- og bygningsloven, forskrifter og gjeldende planer, ivaretas. Videre stadfestes at det ikke må opprettes nye tomter som er uegnet til bebyggelse, eller gjøres endringer i tomter, som medfører at de blir uegnet til bebyggelse.
- Les mer om: plan- og bygningsrett
Deling av tomt i strandsonen
Vær oppmerksom på at det gjelder et generelt bygge- og deleforbud i strandsonen. Regelen finnes i plan- og bygningsloven § 1-8. Selve forbundet fremgår av bestemmelsens andre ledd, hvor det heter:
Andre tiltak etter § 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova.
I 100-metersbeltet er det med andre ord kun lov til å gjøre fasadeendringer på eksisterende byggverk, samt fradeling av festetomt som skal innløses. Fradeling av tomt i 100-metersbeltet (annet enn for festetomt som skal innløses) krever altså dispensasjon fra plan- og bygningsmyndighetene i den aktuelle kommunen.
Deling hvor det er deleforbud i plan
Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven er at du skal få tillatelse til tiltaket du søker om, så fremt søknaden er i samsvar med lov, forskrift eller plan. I noen tilfeller er det inntatt konkret deleforbud i gjeldende kommuneplan eller reguleringsplan. Deleforbudet kan i slike tilfeller enten gjelde generelt eller konkret for et avgrenset område.
Dispensasjon til fradeling av tomt
Reglene om dispensasjon finnes i plan- og bygningsloven kapittel 19.
Formkravet til en dispensasjonssøknad er at den må være grunngitt. Det betyr enkelt forklart at man må redegjøre for hvorfor det i dette tilfellet er nødvendig å bygge i strid med de aktuelle reglene og hvorfor det i dette tilfellet bør gis dispensasjon.
Det er to vilkår som må være oppfylt for at kommunen skal kunne gi dispensasjon fra deleforbud:
- Kommunen kan ikke gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, hensynene i lovens formålsbestemmelse eller regionale interesser, blir vesentlig tilsidesatt.
- Fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene.
Plan- og bygningsloven § 1-8 første ledd angir selv hvilke hensyn bygge- og deleforbudet i strandsonen bygger på. Her heter det:
I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser.
For å få innvilget dispensasjon i det enkelte tilfellet, er man altså avhengig av at tiltaket anses å være i henhold til nevnte interesser.
Samtidig er det lagt nasjonale føringer på at arealene langs sjø og vassdrag skal beskyttes mot ytterligere menneskelig påvirkning. Derfor skal det generelt sett være vanskelig å få dispensasjon for gjennomføring av tiltak i strandsonen. Dette gjelder tiltak generelt, og omfatter også fradeling av tomter.
Vurderingene av om en kommune gir dispensasjon eller ikke beror gjerne på svært konkrete vurderinger. Det er derfor vanskelig å gi et generelt svar på om det vil gis dispensasjon på forhånd eller ei.
Krav til tomtas tilknytning til infrastruktur
Plan- og bygningsloven kapittel 27 inneholder regler om krav til tilknytning til infrastruktur. Blant annet er det krav om at tomter som opprettes har tilknytning til vann og avløp.
Det er videre krav om at alle eiendommer som opprettes skal ha tilknytning til vei, dvs. tilstrekkelig adkomst. Det kan være tilknytning direkte til offentlig vei, eller via en privat vei. Skal den nye tomta ha avkjørsel til/fra offentlig vei, er det i tillegg behov for særskilt tillatelse fra veimyndighetene.
Slik går du frem for å fradele en tomt
Først og fremst er det viktig at du har klart for deg hvordan den nye eiendommen skal se ut på kartet. Det innebærer at du enten selv, eller via et profesjonelt firma, må fremskaffe kartgrunnlag for eiendommen det skal deles fra. På kartet må den nye eiendommen inntegnes. Du må altså ha klart for deg både hvor eiendomsgrensene skal gå, og hvor stort areal den nye tomta får.
Før delesøknaden sendes inn til plan- og bygningsmyndighetene i den aktuelle kommunen eiendommen ligger, må naboene varsles om fradelingen. Både naboer og gjenboere skal varsles om den planlagte fradelingen. Naboene har deretter to uker på seg til å inngi eventuelle merknader og protester til fradelingen.
Kommer det nabomerknader, kan det være lurt å hensynta disse dersom det er mulig. Misfornøyde naboer kan gjerne utvikle seg til store konflikter. Kan man unngå det, er det absolutt å foretrekke.
- Les mer om: Naborett
Uansett om det kommer merknader eller protester fra naboer, har du imidlertid mulighet til å sende delesøknaden til kommunen når det har gått to uker. Kommunen skal i den forbindelse gis informasjon om eventuelle nabomerknader som har kommet. Det er opp til kommunen å vurdere om søknaden skal godkjennes eller ei. Kommunen gir tillatelse dersom delingen er i henhold til lov, forskrift og plan. Eventuelle mishagsytringer fra naboer blir som utgangspunkt derfor sett bort fra.
De fleste kommuner krever at søknaden innebærer søknadsskjemaet utarbeidet av kommunen selv, kopi av nabovarslene som er sendt ut to uker tidligere, en beskrivelse av hva man ønsker å fradele og kartskisse som viser hvordan fradelingen er tenkt gjennomført i terrenget.
I søknaden til kommunen er det særlig viktig å redegjøre for at den nye tomta har veiadkomst og tilknytning til infrastruktur som vann og avløp, jf. over her.
Avslag og klage på delesøknaden
Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven er at du skal få tillatelse til tiltaket du søker om, så fremt søknaden er i samsvar med lov, forskrift eller plan, eller at vilkårene for å gi dispensasjon er til stede. Utbyggingsretten fremgår av pbl. § 21-4. I noen tilfeller avslår likevel bygningsmyndighetene søknader. Det vanligste er kanskje at de avslår dispensasjonssøknader. Det er ikke uvanlig at man får avslag når man søker dispensasjon for å utføre tiltak i strandsonen.
Ved avslag har du anledning til å klage. Klagefristen er tre uker fra du mottok vedtaket. Klagen sendes til det organet som fattet vedtaket, dvs. kommunen. Kommunen kan enten omgjøre vedtaket i henhold til klagen, eller stå på sitt og sende klagen videre til Statsforvalteren. Får du avslag også hos Statsforvalteren, kan du bringe saken videre inn for domstolene. Vi anbefaler at arbeidet utføres av en av våre advokater med spisskompetanse på plan- og bygningsrett slik at utsiktene til positivt resultat er størst mulig.
Deletillatelse – hva nå?
Fatter kommunen vedtak om fradeling av tp,t, dvs. at du får tillatelse til fradele tomten, er neste steg oppmåling. Det må innsendes særskilt søknad om oppmåling til kommunen. Ofte gjøres det samtidig med at man sender inn delesøknaden, men det kan også gjøres etter at delingsvedtaket foreligger.
Kommunene måler opp på barmark, altså når det ikke er vinter og snø. Kommunens oppmålingsetat varsler og kaller inn til oppmålingsforretning. Kommunens representant møter på stedet på oppsatt tid og foretar oppmålingen i marka, ved bruk av oppmålingsutstyr.
De nye eiendomsgrensene blir målt opp og vist på stedet / i terrenget. Partene er til stede og bekrefter de nye eiendomsgrensene.
Når tomta er oppmålt, er neste steg matrikulering. Det innebærer at resultatet av oppmålingsforretningen føres inn i eiendomsregisteret.
Kommunen sender også informasjonen til Kartverket, som tinglyser den nye eiendommen, med det nye gårds- og bruksnummeret.
Avslutningsvis mottar du matrikkelbrevet som viser kart over den nye eiendommen, grensene og arealstørrelsen på denne.
Har du spørsmål om fradeling av tomt og matrikulering? Kontakt en av våre advokater
Fradeling av tomt og matrikulering kan være komplisert. Våre advokater har spisskompetanse på området. Send oss gjerne en henvendelse ved å fylle ut kontaktskjemaet nedenfor, så tar en av våre advokater kontakt med deg.
